Monteneqro artıq sadəcə Adriatik sahilində yerləşən gözəl turizm məkanı deyil. O, getdikcə daha aydın olan uzunmüddətli potensiala, daha güclü beynəlxalq görünürlüyə və xarici alıcıların artan marağına malik ciddi daşınmaz əmlak investisiya bazarına çevrilir. Sabitlik, kapitalın dəyər artımı və icarə gəliri potensialının birləşməsini axtaran investorlar üçün Monteneqro getdikcə daha cəlbedici seçim olur.
Bu, sadəcə bazar müşahidesi deyil. 2025-ci ilə aid məlumatlar göstərir ki, daşınmaz əmlaka yönələn xarici kapital yatırımları artmaqda davam edib, yeni tikililərin qiymətləri nəzərəçarpacaq dərəcədə yüksəlib, turizm isə, xüsusən də sahilboyu ərazilərdə, tələbin əsas dayaqlarından biri olaraq qalıb. Monteneqroda həm ikinci ev almaq istəyənlər, həm icarə gəliri axtaranlar, həm də uzunmüddətli kapital artımına yönəlmiş investorlar üçün cəlbedici edən məhz bu amillərin birləşməsidir.
Monteneqronun diqqət çəkməsinin əsas səbəblərindən biri onun daşınmaz əmlak bazarının yetkinləşmə mərhələsində olmasıdır. Bu o deməkdir ki, bazar artıq nə naməlumdur, nə də nizamsız, amma eyni zamanda hələ daha inkişaf etmiş Aralıq dənizi istiqamətlərindəki qiymət səviyyəsinə də çatmayıb.
Mənbə materialında işlənmiş rəsmi məlumatlara görə, 2025-ci ildə daşınmaz əmlak sahəsinə yönələn birbaşa xarici investisiyalar 497,40 milyon avroya çatıb ki, bu da 2024-cü illə müqayisədə 9,24 faiz artım deməkdir. Eyni zamanda, ölkə üzrə yeni tikililərin orta qiyməti 2024-cü ildə hər kvadratmetr üçün 1.844 avrodan 2025-ci ildə 2.200 avroya yüksəlib, yəni təxminən 19 faiz artıb. Bu, tələbin sadəcə sabit olmadığını, bazarın daha güclü qiymət artımı mərhələsinə daxil olduğunu aydın göstərir.
Hər bir investor üçün vacib məqam odur ki, bu artım təsadüfən baş verməyib. Bu, bir-biri ilə kəsişən bir neçə amilin nəticəsidir: beynəlxalq tələb, turizm aktivliyinin artması, Avropa ilə maliyyə bağlantılarının güclənməsi, sahilboyu premium təklifin məhdudluğu və Monteneqronun qarşıdakı illərdə institusional baxımdan daha da möhkəmlənəcəyi barədə getdikcə genişlənən inam.
Monteneqronun böyük üstünlüklərindən biri avrodan istifadə etməsidir. Praktikada bu, daha aşağı valyuta riski, daha sadə xərclər planlaması və xarici alıcılar üçün daha böyük rahatlıq deməkdir. İnvestorlar üçün bazara daxil olmaq o zaman daha asan olur ki, onlar əlavə olaraq məzənnə riskini izləməyə məcbur qalmasınlar.
Monteneqronun SEPA məkanına qoşulması ölkənin müasir tarixində ən mühüm maliyyə mərhələlərindən biridir. Bu, Aİ ölkələri ilə Monteneqro arasında və əks istiqamətdə vəsait köçürmələrinin demək olar ki, simvolik xərclərlə, adətən hər əməliyyat üzrə cəmi bir neçə avro ilə həyata keçirilməsinə imkan verir. Daşınmaz əmlak alqı-satqısı və investisiyalar indi birbaşa xaricdən həyata keçirilə bilir ki, bu da çoxsaylı hallarda ödənişləri və sərhədlərarası əməliyyatları ciddi şəkildə sadələşdirir.
Monteneqro Avropada kapital hərəkətinin tam liberallaşdırılmasını hələ də qoruyub saxlayan azsaylı ölkələrdən biridir. Çıxış vergisi yoxdur, ölkədən çıxarıla biləcək vəsaitin məbləği ilə bağlı məhdudiyyət yoxdur, mənfəətin geri çıxarılmasına da heç bir limit tətbiq edilmir. Bir çox dövlətlərin müxtəlif formada kapital nəzarəti tətbiq etdiyi dövrdə Monteneqro əks istiqamətdə hərəkət edir və öz vəsaitlərini idarə etməkdə həm təhlükəsizlik, həm də tam sərbəstlik axtaran investorlar üçün Avropanın ən açıq iqtisadiyyatlarından biri olaraq qalır.
İnvestorlar daşınmaz əmlak bazarına baxarkən yalnız kvadratmetr almırlar. Onlar eyni zamanda bir ölkənin hansı istiqamətə doğru hərəkət etdiyini də satın alırlar. Monteneqro halında Avropa istiqaməti və Avropa qaydaları ilə tədrici uyğunlaşma təhlükəsizlik hissini daha da gücləndirir.
Bu, qeyri-real vədlər vermək və ya konkret zaman qrafiklərini təmin etmək demək deyil. Amma bu o deməkdir ki, bazar artıq Avropa İttifaqına yaxınlaşma prosesinin faydasını görür. Hüquqi, maliyyə və institusional çərçivə Avropa standartlarına daha çox uyğunlaşdıqca, beynəlxalq investorların etimadı da artır. Məhz buna görə bu gün bir çox alıcı Monteneqroya hələ tam kəşf olunmamış, lakin sabitliyə və beynəlxalq əhəmiyyətə doğru ardıcıl şəkildə irəliləyən bazar kimi baxır.
Monteneqro getdikcə daha çox xarici sakini özünə cəlb edir. İqlimi, təhlükəsizliyi, təbii gözəlliyi və Avropa şəhərləri ilə yaxşı əlaqələri onu həm yaşamaq, həm də investisiya qoymaq üçün cəlbedici edir. Xarici sakinlərin sayının artması keyfiyyətli yaşayış daşınmaz əmlakına tələbi dəstəkləyən əlavə amildir.
Monteneqro 2017-ci ildən NATO üzvüdür və bu, yüksək səviyyədə siyasi və təhlükəsizlik sabitliyi təmin edir. Xüsusən də qlobal gərginliklər dövründə bu, beynəlxalq investorlar üçün son dərəcə mühüm amildir. NATO üzvlüyü sabitlik, uzunmüddətli siyasi ardıcıllıq və xarici investisiyaların qorunması barədə aydın siqnal verir. Aİ-yə üzvlük isə ölkənin siyasi və hüquqi təhlükəsizliyini daha da gücləndirəcək.
Monteneqroda investisiyanın gəlirliliyinə iki müstəvidə baxmaq lazımdır. Birincisi icarə gəliri, ikincisi isə əmlakın dəyər artımını da əhatə edən ümumi gəlirdir. Sahildə, xüsusən də turizm baxımından əlverişli premium mikro-lokasiyalarda düzgün seçilmiş obyektlər üçün qısamüddətli icarədən əldə olunan ümumi gəlirlilik cəlbedici ola bilər. Lakin bütövlükdə bazar səviyyəsində 5 faizdən 8 faizə qədər orta təkhəcmli ümumi gəlirdən danışmaq daha realdır. Ən yaxşı nəticələri isə güclü lokasiyaya, parkinqa, əlavə imkanlara və peşəkar idarəetməyə malik obyektlər verir.
Daha geniş mənzərəyə baxan investorlar üçün ROI yalnız illik icarə gəliri ilə məhdudlaşmır. Monteneqroda gəlir çox vaxt icarə gəliri ilə uzunmüddətli kapital artımının birləşməsi hesabına formalaşır, xüsusən də təklifin məhdud, beynəlxalq tələbin yüksələn, infrastrukturun və ölkənin bazar görünürlüğünün yaxşılaşdığı lokasiyalarda. Baza ssenarisində əmlakın illik dəyər artımının təxminən 3 faizdən 6 faizə qədər olacağını demək daha realdır, yüksək səviyyəli mikro-lokasiyalar və diqqətlə seçilmiş obyektlər isə ildə 6 faizdən 8 faizə qədər nəticə göstərə bilər.
Məhz buna görə qısamüddətli pul axını ilə ümumi investisiya gəlirini bir-birindən ayırmaq vacibdir.
Monteneqroda daşınmaz əmlak investisiyasından danışarkən, başlanğıc nöqtəsi olaraq sahilboyu ərazilər hələ də ən məntiqli seçimdir. Səbəb sadədir: burada tələb, turizmdən gəlir əldə etmək imkanı və yenidən satış likvidliyi ən birbaşa şəkildə bir araya gəlir.
Rəsmi məlumatlara görə, 2025-ci ildə sahil bölgəsində yeni tikililərin orta qiyməti hər kvadratmetr üçün 2.412 avro, ilin dördüncü rübündə isə 2.570 avro olub. Bu, sahilin Monteneqro bazarının premium seqmenti olaraq qaldığını təsdiqləyir. Lakin sahildəki hər bir daşınmaz əmlak eyni dərəcədə sağlam investisiya deyil. Ən dayanıqlı aktivlər güclü mikro-lokasiyanı, çimərliyə rahat çıxışı, parkinqi, hovuz və ya wellness zonası kimi imkanları və peşəkar idarəetmə ehtimalını birləşdirən obyektlərdir.
Məhz buna görə bu gün alıcılar artıq sadəcə “dəniz kənarında bir mənzil” almırlar. Onlar aydın praktik və bazar dəyərinə malik məhsul alırlar. Təcrübə, rahatlıq və təşkilatlanmış idarəetmə təqdim edən obyektlərin həm qısamüddətli icarə, həm də uzunmüddətli dəyər artımı baxımından perspektivi daha güclüdür.
Turizm bu məntiqin əsas dayağı olaraq qalır. 2025-ci ildə Monteneqro 2,73 milyon gəliş və 15,37 milyon gecələmə qeydə alıb. Gecələmələrin 95,8 faizi xarici turistlərin payına düşüb. Bu, xüsusən sahilboyu ərazilərdə qısamüddətli icarə bazarının əsas hərəkətverici qüvvəsinin beynəlxalq tələb olaraq qaldığını güclü şəkildə təsdiqləyir.
Sahil turizm gəlirləri və premium həyat tərzi seqmenti ilə sıx bağlı olduğu halda, Podqoritsa fərqli investisiya məntiqi ilə seçilir. Paytaxt mövsümi dalğalanmaya daha az məruz qalır və ilboyu daha fasiləsiz yaşayış tələbi təqdim edir. Bu, daha sabit gəlir və yay mövsümündən daha az asılılıq istəyən investorlar üçün vacibdir.
2025-ci ildə Podqoritsada yeni tikililərin orta qiyməti hər kvadratmetr üçün 2.127 avro olub. Bu, göstərir ki, Podqoritsa artıq “daha ucuz alternativ” deyil, lakin yenə də giriş qiyməti ilə tələb sabitliyi arasında sağlam balansı olan bazardır. Xüsusən uzunmüddətli icarədən daha etibarlı gəlir axtaran müəyyən alıcı profili üçün Podqoritsa güclü mövsümilik yaşayan lokasiyalardan daha rasional seçim ola bilər.
Monteneqronun investisiya hekayəsinin xüsusilə mühüm hissəsi ölkənin şimalıdır. Uzun müddət bazarın diqqəti demək olar ki, yalnız sahilə yönəlmişdi, amma bu artıq tədricən dəyişir. Şimal daha aşağı giriş qiymətləri, turizm baxımından artan tanınma və infrastrukturun yaxşılaşması ilə dağ turizminin inkişafı hesabına dəstəklənən potensial təklif edir.
2025-ci ildə şimal bölgəsində yeni tikililərin orta qiyməti hər kvadratmetr üçün 1.533 avro olub ki, bu da həm sahildən, həm də Podqoritsadan xeyli aşağıdır. Məhz bu fərq bazara daha erkən daxil olmaq və gələcək dəyər artımı üçün daha geniş imkan axtaran investorlar üçün şimalı cəlbedici edir.
Realist olmaq lazımdır: şimal hələ Budva, Tivat və ya Kotorla eyni likvidliyə malik bazar deyil. Amma onun investisiya potensialı da məhz buradadır. Kolaşin, Jablyak və digər dağlıq ərazilərə yeni mərhələyə yenicə daxil olan bazarlar kimi baxmaq olar. Yol bağlantıları yaxşılaşdıqca və ilboyu turizm təklifi genişləndikcə, şimalda dəyər artımı bazarın daha yetkin hissələri ilə müqayisədə faiz etibarilə daha güclü ola bilər.
Başqa sözlə, sahil bu gün formalaşmış tələb və daha güclü likvidlik hekayəsidir, şimal isə daha erkən mövqe tutmaq və gələcəkdə qiymətlərin yaxınlaşması potensialı hekayəsidir.
İnvestorlar yalnız lokasiyaya və əmlakın görünüşünə baxmırlar. Çox vaxt həlledici rol oynayan başqa bir sual da var: hüquqi və vergi baxımından bütün proses nə dərəcədə şəffafdır?
Monteneqronun üstünlüklərindən biri də məhz budur. İllik əmlak vergisi, ümumiyyətlə, nisbətən aşağıdır, icarə gəliri və kapital artımı üzrə vergi rejimi isə Qərbi Avropanın bir çox bazarı ilə müqayisədə xeyli sadədir. İnvestor üçün bu, daha az naməlumluq və real gəlirin daha asan hesablanması deməkdir.
Həmçinin vacibdir ki, daşınmaz əmlaka sahiblik müvəqqəti yaşamaq icazəsi üçün əsas sayıla bilər. Bu da Monteneqronun cəlbediciliyini yalnız investisiya deyil, həm də şəxsi çeviklik, ikinci ev və ya gələcəkdə köçmək imkanı axtaran alıcılar üçün artırır.
Xaricilər əmlaka sərbəst və məhdudiyyətsiz şəkildə sahib ola bilərlər. Alqı-satqı notarius qarşısında rəsmiləşdirilir, kadastr qeydiyyatı isə sadə və proqnozlaşdırılandır. Bu proses Avropadakı ən sadə mexanizmlərdən biri hesab olunur.
Alqı-satqı zamanı əmlakın ötürülməsi vergisi:
• 150.000 avroya qədər: 3%
• 150.000,01 avrodan 500.000 avroya qədər: 4.500 avro və 150.000 avrodan yuxarı məbləğin 5%-i
• 500.000,01 avrodan yuxarı: 22.000 avro və 500.000 avrodan yuxarı məbləğin 6%-i
İcarə gəliri üzrə vergi: 16%.
Vərəsəlik vergisi yoxdur.
ƏDV artıq daxil edilmişdirsə, yeni tikilinin ilk satışına vergi tətbiq olunmur.
İllik əmlak vergisi cəmi 0,25 faizdən 1 faizə qədərdir.
Güclü investisiya bazarları adətən yalnız zirvəyə çatdıqdan sonra tanınmır. Daha çox belə olur ki, onlar aydın inkişaf trayektoriyasına malik olduqları, amma potensiallarını hələ tam tükətmədikləri mərhələdə fərq edilir.
Monteneqro da hazırda məhz bu nöqtədədir.
Onun artıq beynəlxalq görünürlüğü var. Avrodan istifadə edir. Xarici alıcılardan gələn tələb artır. Turizm icarə gəliri üçün real baza yaradır. Premium sahil xətti ilə yanaşı inkişaf edən şimala da malikdir. Bazar o qədər yetkindir ki, investorlar gözüyumulu daxil olmurlar, amma eyni zamanda o qədər erkən mərhələdədir ki, yüksəliş potensialının əhəmiyyətli hissəsi hələ qiymətlərə tam daxil olmayıb.
Məhz buna görə bu gün Monteneqro təkcə dəniz kənarında mənzil axtaranlar üçün deyil, həm də kapitalını diversifikasiya etmək istəyən investorlar, daha etibarlı Avropa bazası axtaran alıcılar və qiymətlər daha yüksək Avropa səviyyələrinə yaxınlaşmazdan əvvəl bazara daxil olmaq istəyənlər üçün cəlbedicidir.
Hər hansı ciddi qiymətləndirmə vəd kimi deyil, ssenari kimi təqdim edilməlidir. 2025-ci ildə müşahidə olunan güclü artımdan sonra eyni tempin hər il xətti şəkildə təkrarlanacağını gözləmək real deyil. Bununla belə, artımın davam edəcəyini düşünmək üçün güclü əsaslar var, sadəcə daha mülayim tempdə.
Mühafizəkar ssenaridə, qlobal artımın zəifləməsi və ya maliyyələşmənin bahalaşması şəraitində qiymətlər illik 0 faizdən 3 faizə qədər arta bilər. 2025-ci ilin güclü nəticələrindən sonra normallaşmanı, SEPA inteqrasiyasının faydalarını və turizmin sabitliyini nəzərdə tutan baza ssenarisində artım ildə 3 faizdən 6 faizə qədər ola bilər. Daha optimist ssenaridə, Aİ perspektivinin daha da güclənməsi və xarici kapital axınının davam etməsi fonunda artım ildə 6 faizdən 8 faizə çata bilər.
Sahildə, qiymətlərin artıq daha yüksək olduğu və premium təklifin məhdud qaldığı şəraitdə, ən real nəticə mülayim, amma sabit artımdır. Ən yaxşı göstəricilər yüksək səviyyəli mikro-lokasiyalarda gözlənilir.
Podqoritsa və ölkənin mərkəzi hissəsində artım daha sakit ola bilər, lakin sabit yaşayış icarəsi və şəhər bazarının genişlənməsi ilə dəstəklənəcək.
Şimalda isə faiz ifadəsində ən böyük artım imkanı mövcuddur, çünki bu region çox daha aşağı baza ilə başlayır və yalnız indi daha güclü investisiya mərhələsinə daxil olur.
Mahiyyət etibarilə, 2030-cu ilə qədər əsas tezis dəyişmir: davamlı artım ssenarisi ciddi və uzunmüddətli eniş ssenarisindən daha inandırıcı görünür. Amma mikro-lokasiyalar, tikinti keyfiyyəti və idarəetmə strategiyası arasındakı fərqlər əvvəlkindən qat-qat böyük əhəmiyyət daşıyacaq. Ən güclü artım doğru lokasiyada yerləşən keyfiyyətli obyektlərdə müşahidə olunacaq.
Monteneqro daşınmaz əmlaka investisiya üçün cəlbedici istiqamətdir, çünki o, eyni anda investorların nadir hallarda bir yerdə tapa bildiyi üç elementi təqdim edir: daha sabit monetar çərçivə, real artım potensialı və icarə gəliri vasitəsilə monetizasiya imkanı.
Məhz buna görə bu gün əsas sual sadəcə Monteneqroya investisiya qoyub-qoymamaq deyil. Əsas sual odur ki, qarşıdakı illərdə investisiya daha məntiqli və daha səmərəli olsun deyə bazara harada, nə vaxt və hansı tip daşınmaz əmlakla daxil olmaq lazımdır.
