Černá Hora už dávno není jen krásnou turistickou destinací na pobřeží Jadranu. Stává se z ní seriózní trh s nemovitostmi, s čím dál zřetelnějším dlouhodobým potenciálem, rostoucí mezinárodní viditelností a sílícím zájmem zahraničních kupujících. Pro investory, kteří hledají kombinaci stability, zhodnocení kapitálu a potenciálu příjmů z pronájmu, je Černá Hora stále přesvědčivější volbou.
Nejde přitom jen o dojem z trhu. Data za rok 2025 ukazují, že zahraniční kapitálové investice do nemovitostí dále rostly, ceny novostaveb výrazně vzrostly a cestovní ruch zůstal silným pilířem poptávky, zejména na pobřeží. Právě tato kombinace činí Černou Horu atraktivní jak pro kupující hledající druhý domov, tak pro ty, kdo chtějí výnos z pronájmu, i pro investory zaměřené na dlouhodobé zhodnocení kapitálu.
Jedním z hlavních důvodů, proč Černá Hora přitahuje pozornost, je skutečnost, že její realitní trh vstoupil do fáze dozrávání. To znamená, že už nejde o neznámý či neuspořádaný trh, zároveň však ještě nedosáhl cenových úrovní běžných ve vyspělejších středomořských destinacích.
Podle oficiálních údajů zpracovaných ve zdrojovém materiálu dosáhly přímé zahraniční investice do nemovitostí v roce 2025 částky 497,40 milionu eur, což představuje meziroční nárůst o 9,24 % oproti roku 2024. Současně vzrostla celostátní průměrná cena novostaveb z 1 844 eur za metr čtvereční v roce 2024 na 2 200 eur za metr čtvereční v roce 2025, tedy přibližně o 19 %. To jasně ukazuje, že poptávka není jen stabilní, ale že trh vstupuje do fáze výraznějšího cenového růstu.
Pro každého investora je podstatné, že tento růst nevznikl náhodou. Je výsledkem několika vzájemně se překrývajících faktorů: mezinárodní poptávky, růstu turistické aktivity, silnější finanční propojenosti s Evropou, omezené nabídky prémiových nemovitostí na pobřeží a stále rozšířenějšího přesvědčení, že Černá Hora bude v příštích letech dále institucionálně posilovat.
Jednou z velkých výhod Černé Hory je, že používá euro. V praxi to znamená nižší měnové riziko, jednodušší plánování nákladů a větší klid pro zahraniční kupující. Investorům se vstupuje na trh mnohem snáze, když zároveň nemusejí sledovat kurzová rizika.
Vstup Černé Hory do prostoru SEPA představuje jeden z nejvýznamnějších finančních milníků v moderních dějinách země. Umožňuje převádět prostředky mezi státy EU a Černou Horou, a naopak, za náklady, které jsou prakticky zanedbatelné, zpravidla nepřesahují několik eur za transakci. Nákupy nemovitostí i investice lze nyní realizovat přímo ze zahraničí, což ve velkém množství případů výrazně zjednodušuje platby i přeshraniční transakce.
Černá Hora patří k několika málo evropským zemím, které si nadále zachovávají plnou liberalizaci pohybu kapitálu. Neexistují zde výstupní daně, žádná omezení týkající se objemu prostředků, které lze ze země vyvést, ani limity na repatriaci zisku. V době, kdy mnohé státy zavádějí různé formy kapitálové kontroly, se Černá Hora ubírá opačným směrem a zůstává jednou z nejotevřenějších evropských ekonomik pro investory, kteří hledají jak bezpečí, tak plnou svobodu při správě vlastních aktiv.
Když investoři hodnotí realitní trh, nekupují pouze metry čtvereční. Kupují si také směr, kterým se daná země ubírá. V případě Černé Hory evropská cesta a postupné slaďování s evropskými pravidly dále posilují pocit jistoty.
Neznamená to dávat nerealistické sliby ani garantovat konkrétní termíny. Znamená to však, že trh už nyní těží ze samotného procesu sbližování s Evropskou unií. Jak se právní, finanční a institucionální rámec přibližuje evropským standardům, roste i důvěra mezinárodních investorů. Právě proto dnes mnozí kupující vnímají Černou Horu jako trh, který ještě nebyl plně objeven, ale stabilně směřuje k větší jistotě a většímu mezinárodnímu významu.
Černá Hora přitahuje stále více zahraničních rezidentů. Její klima, bezpečnost, přírodní krása a dobré spojení s evropskými městy z ní činí atraktivní místo jak pro život, tak pro investice. Rostoucí počet cizinců žijících v zemi zároveň dále podporuje poptávku po kvalitním bydlení.
Černá Hora je od roku 2017 členem NATO, což jí poskytuje vysokou míru politické a bezpečnostní stability. To je zvlášť důležitý faktor pro mezinárodní investory, zejména v době globálního napětí. Členství v NATO vysílá jasný signál stability, dlouhodobé kontinuity politiky a ochrany zahraničních investic. Budoucí vstup do EU dále posílí politickou a právní bezpečnost země.
V Černé Hoře je vhodné vnímat ROI ve dvou rovinách. První představuje příjem z pronájmu, druhou celkový výnos, který zahrnuje i možný růst hodnoty nemovitosti. U dobře zvolených nemovitostí na pobřeží, zejména v prémiových turistických mikrolokalitách, mohou být hrubé výnosy z krátkodobých pronájmů atraktivní. Na úrovni širšího trhu je však realističtější hovořit o hrubých výnosech ve středních jednotkách procent, přibližně mezi 5 % a 8 %, přičemž nejlepších výsledků dosahují jednotky s výbornou polohou, parkováním, vybaveností a profesionální správou.
Pro investory, kteří se dívají na širší obraz, se ROI neomezuje pouze na roční nájemné. V Černé Hoře se výnos často vytváří kombinací příjmů z pronájmu a dlouhodobého kapitálového zhodnocení, zejména v lokalitách, kde je omezená nabídka, roste mezinárodní poptávka a zároveň se zlepšuje infrastruktura i viditelnost země na trhu. V základním scénáři je realističtější hovořit o ročním růstu hodnoty přibližně o 3 % až 6 %, zatímco špičkové mikrolokality a pečlivě vybrané nemovitosti mohou dosahovat 6 % až 8 % ročně.
Právě proto je důležité rozlišovat mezi krátkodobým cash flow a celkovým investičním výnosem.
Když se hovoří o investicích do nemovitostí v Černé Hoře, pobřeží zůstává nejlogičtějším výchozím bodem. Důvod je jednoduchý: právě zde se nejvýrazněji setkávají poptávka, možnost zpeněžení prostřednictvím turismu a likvidita při dalším prodeji.
Oficiální průměrná cena novostaveb v přímořském regionu v roce 2025 činila 2 412 eur za metr čtvereční, zatímco ve čtvrtém čtvrtletí dosáhly pobřežní ceny 2 570 eur za metr čtvereční. To potvrzuje, že pobřeží zůstává prémiovým segmentem černohorského trhu. Ne každá pobřežní nemovitost je však stejně kvalitní investicí. Nejodolnější aktiva jsou ta, která spojují silnou mikrolokalitu, snadný přístup k pláži, parkování, vybavenost, například bazén či wellness, a možnost profesionální správy.
Proto dnes kupující nekupují jen „byt u moře“. Kupují produkt, který musí mít jasnou praktickou i tržní hodnotu. Nemovitosti, které nabízejí zážitek, komfort a organizovanou správu, mají lepší vyhlídky jak z hlediska krátkodobého pronájmu, tak z hlediska dlouhodobého zhodnocení.
Hlavním pilířem této logiky zůstává cestovní ruch. V roce 2025 zaznamenala Černá Hora 2,73 milionu příjezdů a 15,37 milionu přenocování, přičemž až 95,8 % všech noclehů vytvořili zahraniční turisté. To silně potvrzuje, že mezinárodní poptávka zůstává hlavním motorem trhu krátkodobých pronájmů, zejména na pobřeží.
Zatímco pobřeží je úzce spojeno s příjmy z cestovního ruchu a prémiovým životním stylem, Podgorica se řídí jinou investiční logikou. Hlavní město nabízí menší sezónnost a plynulejší poptávku po bydlení v průběhu celého roku. To je důležité pro investory, kteří hledají stabilnější příjem a menší závislost na letní sezóně.
Průměrná cena novostaveb v Podgorici v roce 2025 činila 2 127 eur za metr čtvereční. To ukazuje, že Podgorica už není „levnější alternativou“, přesto však stále představuje trh se zdravou rovnováhou mezi vstupní cenou a stabilitou poptávky. Pro určitý profil kupujících, zejména pro ty, kdo hledají bezpečnější dlouhodobý příjem z pronájmu, může být Podgorica racionálnější volbou než výrazně sezónní lokality.
Zvlášť důležitou součástí investičního příběhu Černé Hory je sever země. Po dlouhou dobu se pozornost trhu soustředila téměř výhradně na pobřeží, to se však nyní postupně mění.
Sever nabízí nižší vstupní ceny, rostoucí turistickou známost a potenciál podpořený zlepšující se infrastrukturou a rozvojem horského turismu.
Průměrná cena novostaveb v severním regionu v roce 2025 činila 1 533 eur za metr čtvereční, což je výrazně méně než na pobřeží i v Podgorici. Právě tento rozdíl činí sever atraktivním pro investory, kteří hledají dřívější vstup na trh a větší prostor pro budoucí růst hodnoty.
Je však třeba zůstat realistický: sever zatím není trhem se stejnou likviditou jako Budva, Tivat nebo Kotor. Ale právě v tom spočívá jeho investiční potenciál. Kolašin, Žabljak a další horské oblasti lze vnímat jako trhy, které teprve vstupují do nové fáze. Jak se bude zlepšovat dopravní dostupnost a rozšiřovat celoroční turistická nabídka, mohl by být růst hodnoty na severu poměrně výraznější než ve zralejších částech trhu.
Jinými slovy, pobřeží je dnes příběhem etablované poptávky a silnější likvidity, zatímco sever představuje příběh dřívějšího pozicování a potenciální budoucí konvergence cen.
Investoři nesledují pouze lokalitu a vzhled nemovitosti. Velmi často hraje rozhodující roli i jiná otázka: nakolik je vše transparentní z právního a daňového hlediska?
Právě zde má Černá Hora výhodu. Roční daň z nemovitosti je obecně relativně nízká, zatímco zdanění příjmů z pronájmu a kapitálových výnosů je podstatně jednodušší než na mnoha západoevropských trzích. Pro investory to znamená méně neznámých a snazší posouzení skutečné výnosnosti.
Důležité je i to, že vlastnictví nemovitosti může sloužit jako základ pro dočasný pobyt, což dále zvyšuje atraktivitu Černé Hory pro kupující, kteří nehledají jen investici, ale také osobní flexibilitu, druhý domov nebo možnost budoucího přesídlení.
Cizinci mohou nemovitosti vlastnit svobodně a bez omezení. Koupě se uzavírá před notářem a zápis do katastru je jednoduchý a předvídatelný. Celý proces patří k nejjednodušším v Evropě.
Daň z převodu nemovitosti při koupi:
do 150 000 eur: 3 %
od 150 000,01 do 500 000 eur: 4 500 eur plus 5 % z částky převyšující 150 000 eur
nad 500 000,01 eur: 22 000 eur plus 6 % z částky převyšující 500 000 eur
Daň z příjmů z pronájmu: 16 %.
Neexistuje dědická daň.
Při prvním prodeji novostavby se neplatí daň, pokud je již zahrnuta DPH.
Roční daň z nemovitosti činí pouze 0,25 % až 1 %.
Silné investiční trhy bývají jen zřídka rozpoznány až ve chvíli, kdy už dosáhly svého vrcholu. Mnohem častěji jsou rozpoznány tehdy, když už mají zřetelnou růstovou trajektorii, ale ještě nevyčerpaly svůj plný potenciál.
Právě v tomto bodě se dnes Černá Hora nachází.
Už má mezinárodní viditelnost. Má euro. Má rostoucí poptávku ze strany zahraničních kupujících. Má cestovní ruch, který vytváří skutečný základ pro příjmy z pronájmu. Má prémiové pobřeží, ale i rozvíjející se sever. Má trh dostatečně vyspělý na to, aby investoři nevstupovali naslepo, a zároveň stále natolik raný, že podstatná část budoucího růstu ještě není plně započítána v cenách.
Proto je dnes Černá Hora atraktivní nejen pro ty, kdo hledají byt u moře. Je zajímavá i pro investory, kteří chtějí diverzifikovat kapitál, pro kupující hledající bezpečnější evropskou základnu i pro ty, kdo chtějí vstoupit na trh dříve, než se ceny dále přiblíží vyšším evropským úrovním.
Jakékoli seriózní hodnocení je třeba předkládat jako scénář, nikoli jako slib. Po silném růstu v roce 2025 není realistické očekávat, že se stejné tempo bude lineárně opakovat každý rok. Přesto existují silné důvody očekávat pokračující růst, jen umírněnějším tempem.
V konzervativním scénáři, při pomalejším globálním růstu nebo dražším financování, by ceny mohly růst o 0 % až 3 % ročně. V základním scénáři, který počítá s normalizací po silném výkonu roku 2025, spolu s přínosy integrace do SEPA a stabilním turismem, by růst mohl činit 3 % až 6 % ročně. V optimističtějším scénáři, při dalším posilování evropského směřování a pokračujícím přílivu zahraničního kapitálu, by růst mohl dosáhnout 6 % až 8 % ročně.
Na pobřeží, kde jsou ceny již vyšší a nabídka prémiových nemovitostí omezená, je nejrealističtější variantou umírněný, ale stabilní růst, přičemž nejlepší výsledky lze čekat v nejlepších mikrolokalitách.
V Podgorici a centrální části země může být růst poněkud klidnější, bude však podpořen stabilními rezidenčními pronájmy a rozvojem městského trhu.
Na severu existuje největší prostor pro procentuální růst, právě proto, že vychází z výrazně nižší základny a teprve nyní vstupuje do silnější investiční fáze.
V zásadě tedy i do roku 2030 zůstává hlavní teze stejná: scénář pokračujícího růstu je pravděpodobnější než scénář vážného a trvalého poklesu, avšak rozdíly mezi mikrolokalitami, kvalitou výstavby a strategií správy budou hrát mnohem větší roli než dříve. Nejvýraznější růst zaznamenají kvalitní nemovitosti na správných místech.
Černá Hora je atraktivní destinací pro investice do nemovitostí, protože současně nabízí tři věci, které investoři jen zřídka nacházejí na jednom místě: stabilnější měnový rámec, skutečný růstový potenciál a možnost generovat výnos prostřednictvím pronájmu.
Proto dnes nejde jen o otázku, zda v Černé Hoře investovat, ale především kam, kdy a do jakého typu nemovitosti vstoupit, aby investice dávala v příštích letech co největší smysl.
