FAQ

Нет. Комиссия за покупку объекта не взимается с покупателя. Она делится с местными партнерскими агентствами, которые получают свое вознаграждение от собственника недвижимости. Это означает, что покупатель не несет дополнительных брокерских расходов.

Нет. Покупатель получает ту же цену, что и при прямом обращении в партнерское агентство, без наценок и скрытых расходов.

При стандартной покупке дополнительных брокерских расходов нет, но покупатель все равно должен учитывать налоги, нотариуса, документацию и иные реальные расходы, связанные с владением объектом. Поэтому важно смотреть на общую калькуляцию, а не только на рекламируемую цену.

Да, базовая юридическая поддержка, а также базовые бухгалтерские и административные консультации входят в предложение и отдельно не оплачиваются. Более сложные случаи могут потребовать привлечения внешних специалистов.

Да, стоимость таких услуг определяется индивидуально, поскольку она зависит от объема работы, вида необходимой поддержки и специфики конкретной ситуации. Цена устанавливается после изучения обстоятельств.

Это прежде всего зависит от локации, типа объекта и состояния здания. В качестве очень общего рыночного ориентира: квартира с одной спальней может стоить примерно от 80 000 до 150 000 евро, дом выходного дня или дом для отдыха — около 80 000–200 000 евро, а виллы — примерно от 300 000 евро и выше.

Покупка может быть безопасной, если до сделки провести полную юридическую и практическую due diligence-проверку. Риск заключается не в стране как таковой, а в покупке без проверки права собственности, обременений, законности объекта и возможности зарегистрировать переход права.

Да. Юридическое сопровождение включает проверку права собственности, обременений, ограничений, кадастровой и градостроительной документации, статуса здания и земельного участка, анализ ключевых договоров и документов, а также проверку наличия задолженностей за электричество, воду, обслуживание и другие счета.

Да, это часть юридической и практической проверки. Наша цель — чтобы покупатель до принятия решения понимал правовое положение объекта, риски и дальнейшие шаги.

В более сложных случаях мы подключаем проверенных партнерских юристов и других правовых специалистов. Так вы получаете дополнительную экспертизу именно тогда, когда она действительно необходима.

Нет. Одной презентации объекта недостаточно без проверки документации, локации, функциональности и реальных рисков.

После подписания, полной оплаты и регистрации в Кадастре вы получаете обновленное подтверждение права собственности, то есть выписку из реестра недвижимости или иной документ, подтверждающий, что вы зарегистрированы как собственник. На практике это считается завершенным только после внесения изменения о переходе права в земельные книги.

Если вы не понимаете язык договора, при подписании требуется сертифицированный судебный переводчик.

Нет, привлечение юриста не является обязательным. Однако при более сложных сделках, юридически чувствительных вопросах, операциях с землей, покупке домов с дополнительными рисками или в ситуациях с несколькими сторонами мы рекомендуем покупателю привлечь независимого юриста для дополнительной правовой защиты.

После согласования цены и основных условий на практике обычно подписывается соглашение о бронировании или аналогичный предварительный документ. Это временно снимает объект с рынка, пока проводятся проверки и готовится основной договор купли-продажи.

Не обязательно. Тем не менее бронирование очень распространено, когда покупатель хочет серьезно войти в процесс и убедиться, что объект не будет дальше предлагаться другим, пока идут проверки и готовится договор.

Единой универсальной суммы не существует. Размер резервирующего депозита зависит от цены объекта, типа актива и конкретной договоренности между сторонами. Типичный диапазон — от 5% до 10% общей стоимости недвижимости.

Чаще всего да. Обычно резервирующий депозит впоследствии засчитывается в общую цену покупки и вычитается из суммы, которую остается оплатить.

Это зависит от условий соглашения о бронировании и от причины, по которой покупка не состоялась. Поэтому важно заранее определить, что происходит, если юридическая проверка выявит проблему, если продавец откажется от сделки или если покупатель откажется без согласованного основания.

Резервирующий депозит не следует передавать неформально или без письменного документа. Способ оплаты, а также лицо или счет, на который перечисляется депозит, должны быть заранее четко определены, равно как и точные правила хранения и использования этой суммы. На практике применяются модели, при которых депозит удерживается агентством, адвокатом, на эскроу-счете или через иной ясно определенный механизм.

На практике основной договор купли-продажи обычно сначала подписывается у нотариуса. Затем этот нотариально удостоверенный договор без промедления направляется в Кадастр в качестве регистрационного заявления, и Кадастр фиксирует, что объект находится в активной процедуре перехода права. После того как покупатель выполнит согласованные платежные обязательства, продавец выдает подтверждение о получении покупной суммы, после чего документы снова направляются в Кадастр для регистрации нового собственника. С регистрацией в Кадастре процесс покупки завершается, и покупатель становится владельцем объекта.

Да, на практике это представляет собой важный уровень защиты. Как только заявление о регистрации подано и отражено в Кадастре, становится видно, что переход права уже находится в процессе, что не позволяет продать или передать тот же объект другому покупателю вне уже начатой процедуры.

Лучше всего покупатель защищен тогда, когда все условия четко прописаны в договоре, оплата проходит по банковскому следу, имеется ясная clausula intabulandi и документы без задержки подаются в Кадастр на регистрацию. Дополнительную безопасность могут также обеспечивать модель эскроу, нотариальный счет или структура, при которой регистрация увязана с подтверждением получения средств и точно согласованными условиями перехода права.

Clausula intabulandi — это прямое согласие продавца на то, чтобы покупатель мог быть зарегистрирован как новый собственник в Кадастре без дальнейшего присутствия продавца или дополнительного согласия с его стороны. Она может быть включена непосредственно в договор купли-продажи или оформлена отдельным заявлением и на практике является одним из ключевых элементов завершения регистрации права.

Если факт полной оплаты уже не закреплен в самом договоре как основание для регистрации, то на практике после получения цены продавец выдает отдельное подтверждение или заявление о получении средств. Это подтверждение вместе с договором и clausula intabulandi часто служит основанием для регистрации покупателя в Кадастре.

На практике цена недвижимости чаще всего оплачивается банковским переводом после подписания договора у нотариуса.

Да. В некоторых случаях для дополнительной безопасности сделки может использоваться эскроу-модель или нотариальный счет, если это предусмотрено согласованной структурой покупки.

Это зависит от договора и структуры сделки. При стандартной перепродаже оплата обычно привязана к основному договору и выполнению согласованных условий, тогда как при покупке новостроек и объектов на стадии строительства платежи часто организуются поэтапно. В иных моделях применяются механизмы, которые связывают оплату, подтверждение продавца и подачу документов в Кадастр в четко определенной последовательности.

Сроки, суммы, этапы оплаты и другие платежные условия определяются в соглашении о бронировании и, в особенности, в основном договоре купли-продажи. Именно поэтому крайне важно, чтобы все финансовые условия были ясно зафиксированы до внесения каких-либо крупных сумм.

Это не установлено законом. Поэтому важно с самого начала четко договориться, кто оплачивает расходы по банковскому переводу и как они распределяются между сторонами.

Да. Международные покупатели чаще всего именно так и оплачивают сделку — международным банковским переводом. При этом следует учитывать банковские сроки, требования по идентификации клиента и возможные дополнительные формальности.

Да, особенно у международных покупателей. На практике могут запросить документы, удостоверяющие личность, банковские подтверждающие документы, а при необходимости — подтверждение происхождения средств или иную релевантную информацию.

Не обязательно. Даже при удаленной покупке банковский перевод остается самым распространенным способом оплаты, а подписание и представительство организуются через доверенность и соответствующую нотариальную документацию.

Да, безусловно. До внесения любой значительной суммы следует точно подтвердить, что именно входит в цену, включая мебель, парковку, гараж, кладовую, чистовую отделку и другие коммерческие условия.

Этот формат в настоящее время находится в стадии подготовки. Когда такая возможность будет операционно готова и четко оформлена, она будет представлена отдельно вместе с соответствующими условиями и процедурами.

При покупке объекта на вторичном рынке плательщиком налога на переход права собственности является покупатель, и базовое правило одинаково как для местных, так и для иностранных покупателей.

Не всегда. При первой продаже новостройки застройщиком покупатель, как правило, не платит налог на переход права собственности, однако крайне важно проверить, включен ли в цену НДС.

Применяется прогрессивная шкала: 3% на сумму до 150 000 евро, затем 4 500 евро плюс 5% на сумму сверх этого порога, а при цене свыше 500 000,01 евро — 22 000 евро плюс 6% на сумму сверх этого порога.

Да. Покупателю следует учитывать нотариальный сбор, НДС на нотариальный сбор и дополнительные административные расходы, включая пошлину за подачу документов на регистрацию.

Да. После покупки собственник подпадает под режим ежегодного налога на недвижимость, ставка которого определяется муниципалитетом и зависит от типа, расположения и статуса объекта.

Нет. Базовая ставка обычно находится в пределах от 0,25% до 1,00% рыночной стоимости, а для второго жилого объекта она может составлять от 0,3% до 1,5%.

Да. Покупатель обязан задекларировать и уплатить налог на переход права собственности в течение 15 дней с момента возникновения налогового обязательства, а по ежегодному налогу на недвижимость — подать уведомление в местный орган власти в течение 30 дней с момента приобретения объекта.

Да. Это могут быть банковская оценка недвижимости, переводы документов и услуги переводчика.

Да. Доход от аренды облагается налогом с учетом правил о вычитаемых расходах и ежегодной налоговой декларации. В случае краткосрочной аренды действуют также специальные правила, касающиеся туристического сбора и стандартных вычитаемых расходов.

Нет. Общего правила, по которому прирост капитала автоматически становится необлагаемым через пять лет, не существует; имеются лишь отдельные освобождения в определенных ситуациях.

В зданиях, резортах и комплексах такие платежи обычно являются регулярным расходом независимо от того, проживаете ли вы там в данный момент. Поэтому важно заранее проверить размер платы, что именно она покрывает и существует ли вероятность ее повышения в будущем.

Это зависит от здания или комплекса, но часто включает содержание общих зон, лифтов, гаража, технических систем, освещения, уборку, контроль за водоснабжением и канализацией, а в более крупных комплексах — также ресепшен, охрану и дополнительные услуги по управлению.

Временный вид на жительство — это разрешение, которое позволяет иностранному гражданину законно находиться в Черногории более 90 дней на одном из предусмотренных законом оснований; обычно он выдается на один год. Одним из таких оснований является право пользования и распоряжения недвижимостью, принадлежащей иностранному гражданину в Черногории.

Да. Такое основание предусмотрено Законом об иностранцах как временное проживание на основании права пользования и распоряжения недвижимостью, принадлежащей иностранному гражданину в Черногории.

Нет. Основание сохранено, однако поправки ужесточили условия, прежде всего за счет нового требования подтверждать стоимость недвижимости для определенных категорий иностранных граждан.

Нет. Недвижимость является лишь юридическим основанием, а заявитель должен также соответствовать общим условиям получения временного вида на жительство.

Закон перечисляет семейные дома, дома для отдыха, виллы, квартиры, гостиничные помещения, здания смешанного жилого и коммерческого назначения, а также коммерческие помещения.

Да. Квартира прямо указана в законе как подходящий объект недвижимости для этого основания.

Да. Коммерческие помещения также прямо указаны в законе.

Закон не включает незастроенный земельный участок в эту категорию. Надежнее исходить только из зданий и отдельных частей зданий, которые прямо перечислены в законе.

Да, но только если ему принадлежит не менее 1/2 доли в праве собственности. Меньшая доля по формулировке закона для этого основания недостаточна.

Требуется выписка из реестра недвижимости или иной предусмотренный правилами кадастра недвижимости документ, подтверждающий право собственности.

Нет, предварительного договора недостаточно. Требуется выписка из реестра недвижимости или иной предусмотренный правилами кадастра недвижимости документ, подтверждающий право собственности.

Требуются подтверждение достаточных средств к существованию, обеспеченное жилье, медицинская страховка, действительный проездной документ или соответствующее удостоверение личности, отсутствие запрета на въезд или пребывание, а также отсутствие угроз безопасности и иных правовых препятствий.

Да. Медицинская страховка является одним из общих условий для временного ВНЖ.

Да. Наличие средств к существованию также относится к базовым условиям.

Да, однако сегодня банки, как правило, требуют вескую причину и подтверждение связи с Черногорией, например право собственности на недвижимость, статус резидента, трудоустройство или предпринимательскую деятельность. На практике счет обычно открывается лично в банке при предъявлении паспорта и документа, подтверждающего такую связь.

Да. Закон требует действительный заграничный паспорт или удостоверение личности, выданное компетентным органом другого государства, со сроком действия, покрывающим запрашиваемый период пребывания.

Главная новелла — необходимость подтверждать стоимость недвижимости. Для определенных иностранных граждан теперь требуется решение о налоговой оценке по налогу на переход права собственности на недвижимость, причем налоговая база не может быть ниже 150 000 евро.

Она подтверждается решением о начислении налога на переход права собственности на недвижимость, которое выдает компетентный местный орган. Закон прямо связывает этот документ с порогом в 150 000 евро.

Нет. Это не один и тот же налог. Ежегодный налог на недвижимость — это местный налог на владение, тогда как для целей ВНЖ требуется именно решение по налогу на переход права собственности.

Нет. От него освобождены граждане государств — членов ЕС и члены их семей, а также граждане Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии.

Не совсем. Для граждан ЕС закон предусматривает особый режим регистрации проживания, а не ту же классическую модель разрешения, которая применяется к гражданам третьих стран. При пребывании свыше 90 дней они обычно регистрируют проживание на основании работы, учебы, наличия достаточных средств или членства в семье.

Как правило, да, поскольку это граждане третьих стран, если только у них нет иного специального основания или исключения.

Нет, само по себе не дает. Закон различает временный ВНЖ и временное проживание с правом на работу, поэтому ВНЖ на основании собственности на недвижимость автоматически не является разрешением на работу.

Да. Поправки к закону прямо предусматривают, что виза D также может выдаваться на основании права пользования и распоряжения недвижимостью в Черногории.

Нет. Виза D — это основание для въезда и ограниченного по времени более длительного пребывания, тогда как временный вид на жительство представляет собой отдельную статусную категорию. Виза D действует более 90 дней, но не более 180 дней в течение одного года.

Заявление подается лично в Министерство по месту проживания. Закон теперь допускает и электронную подачу, но позднее все равно требуется личное явление для сдачи биометрических данных.

Разрешение выдается на срок до одного года. После этого его можно продлить, если условия по-прежнему соблюдаются.

Заявление о продлении подается не ранее чем за 60 дней и не позднее чем за 30 дней до истечения текущего разрешения.

Помимо стандартных доказательств, требуется также подтверждение выполнения налоговых обязательств за период действия этого разрешения.

Как правило, да: действие разрешения может прекратиться, если в период его действия вы находитесь вне Черногории более 30 дней. Исключение допускается на срок до 90 дней по уважительным причинам, но в таком случае полицию нужно уведомить заранее.

Да. Если вам одобрен временный ВНЖ, ближайшие члены семьи могут подать заявление на проживание по основанию воссоединения семьи при соблюдении их собственных специальных условий.

Как правило, это супруг или супруга, несовершеннолетние дети, рожденные в браке или вне брака, дети одного из супругов и усыновленные дети до 18 лет, а также родители или усыновители несовершеннолетних детей.

Не автоматически. Он может быть частью законной непрерывности проживания, но постоянный ВНЖ имеет собственные условия и не возникает просто в силу покупки недвижимости.

Нет. Право собственности и право на проживание — это разные вопросы. Вы можете владеть недвижимостью и при этом не соответствовать условиям для получения ВНЖ.

Не обязательно. Для некоторых людей работа, воссоединение семьи, учеба или статус цифрового кочевника могут быть более подходящим основанием — в зависимости от их ситуации и планов.

Нет. Это три разные рыночные логики: побережье наиболее востребовано и часто движимо инвестиционным спросом, Подгорица стабильнее для круглогодичной жизни и долгосрочной аренды, а север предлагает более низкий порог входа и потенциал развития.

Побережье — самый распространенный выбор для отдыха и краткосрочной аренды, особенно Будва, Котор и Тиват, тогда как некоторые другие прибрежные локации могут предлагать более спокойный ритм или лучшее соотношение цены и пространства. В последнее время муниципалитеты на севере страны также рассматриваются как привлекательные туристические зоны.

Подгорица, вероятно, наиболее практична для круглогодичной жизни благодаря административной инфраструктуре, удобствам и повседневной функциональности. Бар, Даниловград, Зета и некоторые семейно ориентированные прибрежные районы также могут быть хорошим выбором в зависимости от образа жизни.

Да. Север Черногории — это регион с более низкой стартовой базой и возможным долгосрочным ростом, особенно там, где развивается горный туризм и инфраструктура.

Очень важна. Лучшая транспортная связанность, автомагистраль, аэропорт и коммунальная инфраструктура напрямую влияют на привлекательность локации и ее будущую стоимость.

Не обязательно. Существуют персонализированные услуги, которые могут сопровождать клиента до покупки, во время процесса и после получения объекта.

Она может включать дополнительные проверки, документацию, переводы, меблировку и обустройство, контакты с архитекторами и подрядчиками, а также помощь в вопросах обслуживания, управления, аренды и переезда.

Управление недвижимостью обычно может включать осмотры объекта, проветривание, фотографии, оплату счетов, подготовку к приезду владельца, координацию технического обслуживания и дополнительные услуги по мере необходимости. В некоторых комплексах это может идти дальше и включать ресепшен, уборку, обслуживание общих зон и технических систем.

Обычно это делается после завершения покупки и передачи объекта при наличии соответствующего подтверждения права собственности и данных нового владельца. До переоформления разумно проверить, нет ли задолженностей и активны ли все коммунальные подключения.

Это означает, что покупатель привлекает Montenegro Real Estate Hub для координации, сопровождения и консультативной поддержки на протяжении всего процесса покупки недвижимости в Черногории, действуя в интересах покупателя. При этом MREH не получает каких-либо юридических или формальных полномочий представлять покупателя перед нотариусом, кадастром, государственными органами или третьими лицами, если такие полномочия прямо не предоставлены отдельной доверенностью или иным специальным письменным документом.

Нет. Покупатель не обязан приобретать какой-либо объект недвижимости. Однако если в период действия эксклюзивного сотрудничества покупатель решит приобрести недвижимость в Черногории, он обязуется осуществлять этот процесс исключительно через MREH, если нами заранее не было дано письменное согласие на исключение.

Нет, не без предварительного письменного согласия. В течение срока действия эксклюзивного сотрудничества все запросы, просмотры, переговоры и любая последующая покупка должны осуществляться исключительно через MREH.

Нет. MREH не применяет никакой дополнительной наценки или скрытой комиссии, и цена объекта остается той же, по которой покупатель мог бы в тот же момент и на тех же условиях приобрести его напрямую у стороны, предлагающей этот объект.

Эксклюзивное сотрудничество действует 12 месяцев с даты подписания.

Если в период действия эксклюзивного сотрудничества покупатель приобретет недвижимость в Черногории, не привлекая предварительно MREH и не получив его предварительного письменного согласия, MREH по договору вправе требовать договорную неустойку в размере 2% от общей стоимости приобретенного объекта.

Да, в отдельных случаях это возможно, однако одобрение не является автоматическим, а условия, как правило, строже, чем для местных покупателей. Такие кредиты обычно предоставляются избирательно и зависят от кредитоспособности заемщика, а также от характеристик самого объекта недвижимости.

Да. Положение покупателя становится более сильным, если у него есть действующий вид на жительство, подтверждаемый доход, отношения с местным банком или надлежащий пакет документов, который облегчает банку оценку риска.

В некоторых случаях да, однако это зависит от банка, страны происхождения заемщика, возможности подтвердить его доход и общей кредитоспособности покупателя.

Чаще всего банки оценивают стабильность и подтверждаемость дохода, статус занятости или бизнеса, кредитную историю, размер первоначального взноса, который покупатель может внести, происхождение средств, а также правовой статус приобретаемого объекта недвижимости.

Очень часто да. Банки, как правило, подходят к иностранным покупателям более консервативно, поэтому на практике первоначальный взнос нередко требуется больше, чем по стандартным ипотечным кредитам для местных покупателей.

Нет. Объект должен иметь надлежащую документацию, быть юридически пригодным для ипотеки и пройти внутреннюю оценку банка. Если имеются проблемы с правом собственности, обременениями, регистрацией или правовым статусом объекта, это может осложнить получение кредита или сделать его невозможным.

Да. На практике оценка недвижимости является стандартным этапом, поскольку позволяет банку определить стоимость залога и соотношение между риском, суммой кредита и рыночной стоимостью объекта.

Как правило, требуются документы, удостоверяющие личность, подтверждение дохода, документы о трудовой деятельности или бизнесе, банковские выписки, документы по объекту недвижимости, а также иные материалы, которые банк запрашивает для оценки риска.

Да, чаще всего именно так. По кредитам на покупку недвижимости банк, как правило, требует ипотеку на приобретаемый объект либо на иной подходящий объект недвижимого имущества.

Да. В зависимости от своей оценки риска банк может потребовать и дополнительное обеспечение, например страхование имущества, созаемщика, поручителя или иные вспомогательные формы защиты.

На практике, как правило, да, по крайней мере в том банке, через который оформляются кредит и его погашение. Даже если на этапе первоначального запроса это не является обязательным требованием, в ходе процесса местный счет обычно открывается или используется для технического перечисления кредита и обслуживания обязательств.

Да, особенно когда речь идет о международных покупателях. На практике следует ожидать дополнительных проверок, связанных с происхождением средств, доходами, банковскими операциями и иной документацией в рамках процедур AML, особенно если сделка носит трансграничный или более сложный характер.

Это зависит от состава документов, вида дохода, банка и самого объекта недвижимости. Для иностранных покупателей процесс может занять больше времени, чем для стандартных местных клиентов.

Это возможно, однако к процессу важно подходить реалистично. Наиболее сильная позиция обычно у покупателей с хорошо документированным и легко проверяемым доходом, более крупным первоначальным взносом, понятным пакетом документов и объектом недвижимости, свободным от юридических проблем и пригодным для ипотеки.

Да. В некоторых случаях покупатели рассматривают возможность оплаты в рассрочку непосредственно инвестору или застройщику, особенно в проектах нового строительства. Это не то же самое, что банковский кредит, и условия, сроки, а также уровень договорной защиты всегда следует проверять отдельно.

Это зависит от банка и типа процедуры. На практике банк часто сначала проводит предварительную оценку покупателя, однако окончательное решение выносит только после изучения документации по конкретному объекту, который будет предметом ипотеки.

Да. Во многих случаях покупателю разумно заранее проверить свой ориентировочный заемный потенциал, прежде чем связывать себя с конкретным объектом. Это помогает на более раннем этапе определить реалистичный бюджет, возможный диапазон финансирования и ожидания банка.