Покупка недвижимости не заканчивается на цене, указанной продавцом. Помимо самой стоимости объекта, покупателю необходимо учитывать налог на переход права собственности, нотариальные и документарные расходы, а после приобретения и ежегодный налог на имущество. Если в дальнейшем объект будет сдаваться в аренду или продаваться, могут возникнуть и дополнительные налоговые обязательства. В случае со вторичной недвижимостью обычно уплачивается налог на переход права собственности, тогда как при покупке новостройки ключевым вопросом становится, включен ли в цену НДС.
При приобретении вторичной недвижимости плательщиком налога на переход права собственности на недвижимость является приобретатель, то есть покупатель. Закон одинаково рассматривает отечественных и иностранных физических и юридических лиц в части этого налога, если иное не предусмотрено международным договором. Иными словами, базовое правило одинаково как для местных, так и для иностранных покупателей.
Главное различие состоит в том, что при продаже новостройки, по которой подлежит уплате НДС, налог на переход права собственности не взимается. Закон о НДС предусматривает, что сделки с недвижимостью в целом освобождены от НДС, за исключением первой передачи права собственности или права распоряжения на вновь построенное здание. В то же время Закон о налоге на переход права собственности на недвижимость устанавливает, что приобретение новых объектов, облагаемых НДС, не считается переходом недвижимости для целей данного налога.
Если приобретается строительный земельный участок, режим НДС необходимо особенно тщательно проверять начиная с 1 апреля 2026 года, поскольку продажа строительной земли, на которую выдано разрешение на строительство, подпадает под режим НДС.
При покупке вторичной недвижимости налоговая база определяется исходя из рыночной стоимости объекта на момент приобретения. В возмездной сделке отправной точкой служит договорная цена, однако если согласованная цена ниже рыночной или не отражает действительную стоимость, налоговый орган вправе самостоятельно определить рыночную стоимость. Иными словами, искусственно заниженная цена в договоре не гарантирует меньшую сумму налога.
С 1 января 2024 года действуют прогрессивные ставки налога на переход права собственности на недвижимость:
до 150 000 евро ставка составляет 3%;
свыше 150 000,01 евро налог составляет 4 500 евро плюс 5% от суммы, превышающей 150 000,01 евро;
свыше 500 000,01 евро налог составляет 22 000 евро плюс 6% от суммы, превышающей 500 000,01 евро.
Покупатель обязан сам рассчитать налог в налоговой декларации, подать декларацию в течение 15 дней с момента возникновения налогового обязательства и одновременно уплатить налог. На практике именно этот срок покупатели часто упускают из виду, сосредотачиваясь исключительно на подписании договора и регистрации права собственности в кадастре.
При покупке новостройки у застройщика в рамках первой продажи покупатель, как правило, не платит налог на переход права собственности, поскольку в цену уже включен НДС. Стандартная ставка НДС в Черногории составляет 21%, поэтому при каждой покупке нового объекта крайне важно проверить, указана ли рекламируемая цена с НДС или без НДС.
Закон предусматривает важное освобождение для совершеннолетних граждан Черногории, имеющих место жительства в Черногории и впервые приобретающих квартиру или дом для удовлетворения своих жилищных потребностей. Льгота распространяется на площадь до 20 квадратных метров на каждого члена домохозяйства при условии, что ни приобретатель, ни члены его домохозяйства не владеют жилым домом или квартирой нигде на территории Черногории. Это одна из наиболее существенных льгот для тех, кто впервые приобретает жилье.
После покупки собственник становится плательщиком ежегодного налога на имущество. Это местный налог, который вводится муниципалитетом на основании собственных нормативных актов; доход от него поступает в бюджет того муниципалитета, на территории которого находится объект; плательщиком является собственник, зарегистрированный в кадастре или ином соответствующем реестре по состоянию на 1 января года, за который начисляется налог. Если объект находится в долевой собственности, каждый сособственник платит налог пропорционально своей доле.
Налоговая база определяется как рыночная стоимость недвижимости на 1 января. Закон предусматривает, что стоимость устанавливается с учетом средней рыночной цены за квадратный метр, назначения, площади, местоположения и качества объекта. Стоимость здания уменьшается на 1% за каждый год его возраста либо с даты последней реконструкции, но не более чем на 60% стоимости здания.
Базовая годовая ставка налога составляет от 0,25% до 1,00% рыночной стоимости, а конкретный размер устанавливается муниципалитетом. Для второго жилого объекта, то есть квартиры или дома, которые не являются местом жительства или обычного проживания налогоплательщика, ставка может составлять от 0,3% до 1,5%. Для незаконно возведенных объектов и незастроенной строительной земли ставки могут быть еще выше.
Собственник обязан подать налоговую декларацию в компетентный местный орган в течение 30 дней с момента приобретения недвижимости. Решение о начислении налога выносится до 30 апреля, а сам налог уплачивается двумя равными частями: до 30 июня и до 31 октября. Закон также предусматривает, что налог не уплачивается, если общая налоговая база всей недвижимости, принадлежащей одному налогоплательщику, не превышает 5 000 евро и имущество не используется для получения дохода.
На практике купля-продажа недвижимости почти всегда связана с нотариальными расходами. За составление нотариального акта в форме нотариальной записи взимается пошлина по прогрессивной шкале:
До 19 999,99 €: нотариальный сбор составляет 180 €,
от 20 000 € до 39 999,99 €: 250 €,
от 40 000 € до 59 999,99 €: 350 €,
от 60 000 € до 79 999,99 €: 420 €,
от 80 000 € до 119 999,99 €: 480 €,
свыше 119 999,99 €: дополнительно 13 € за каждые начатые 15 000 €, но не более 8 000 €.
Нотариус также начисляет НДС на нотариальный тариф.
При сделках, в которых в качестве механизма обеспечения платежа используется специальный нотариальный счет, за принятие денежных средств на нотариальное депонирование, их хранение и перечисление взимается нотариальный сбор в размере 0,3 % от суммы депонированных средств, но не менее 150,00 евро.
Помимо самой сделки, нотариус по тарифу может отдельно взимать плату за подготовку и подачу заявления о регистрации в публичных книгах и реестрах, включая кадастр; эта плата обычно составляет 15 евро.
Доход от сдачи недвижимости в аренду считается доходом от имущества. Налог рассчитывается не со всей суммы арендной платы, а с налоговой базы, которая определяется после вычета стандартных расходов в размере 30 % от общего дохода. На практике это означает, что налог обычно начисляется на 70 % полученной арендной платы. Затем к этой базе применяется ставка налога 15 %, а к начисленному налогу добавляется местная надбавка, размер которой зависит от муниципалитета. В результате общая налоговая нагрузка на практике обычно составляет около 12 % от общего дохода от аренды. Налог декларируется в годовой налоговой декларации.
Пример: Если вы сдаёте недвижимость за 500 € в месяц, расчёт выглядит следующим образом:
500 € × 70 % = 350 €
350 € × 15 % = 52,50 €
52,50 € × 15 % = 7,88 €
52,50 € + 7,88 € = 60,38 €
Это означает, что общая налоговая нагрузка в размере 60,38 € составляет примерно 12 % от общей месячной арендной платы в 500 €.
При краткосрочной сдаче комнат, квартир, домов и апартаментов туристам закон предусматривает особый режим стандартных расходов. Если уплачен туристический сбор, признаются стандартные расходы в размере 50% полученного дохода. Если договор аренды заключен с туристическим агентством или местной туристической организацией и на этой основе достигнута средняя загрузка не менее 60 дней в году, признаются стандартные расходы в размере 70%.
Закон о туристическом сборе устанавливает, что его размер определяется в пределах от 0,10 до 1,00 евро, а точную сумму устанавливает муниципалитет своим нормативным актом. Лицо, предоставляющее размещение, обязано отдельно указывать туристический сбор в счете, вести учет, регистрировать прибытие гостя в течение 24 часов и перечислять собранный сбор в установленные законом сроки. Поэтому при туристической аренде всегда необходимо учитывать как национальное законодательство, так и соответствующее решение муниципалитета.
Если собственник впоследствии продает недвижимость по цене выше той, по которой она была приобретена, может возникнуть прирост капитала. Закон предусматривает, что прирост капитала от недвижимости представляет собой разницу между продажной ценой и ценой приобретения объекта с учетом правил о признании расходов и корректировке стоимости приобретения. Соответственно, если впоследствии вы продаете недвижимость дороже, чем купили, налог уплачивается не со всей суммы продажи, а только с полученного прироста капитала. Этот доход декларируется в годовой налоговой декларации и облагается по ставке 15%.
Важно особо подчеркнуть то, что нередко неточно повторяется в интернет-публикациях: действующее законодательство в настоящее время не устанавливает общего правила, по которому прирост капитала автоматически освобождается от налога после пяти лет владения. Напротив, закон перечисляет конкретные случаи освобождения, например, если объект служил единственным и основным местом жительства налогоплательщика, если передача произошла между супругами или жизненными партнерами в связи с браком, разводом или наследованием, либо если имущество было передано в дар родственникам первой очереди наследования.
Помимо налогов и обязательных платежей, покупатели нередко сталкиваются и с дополнительными практическими расходами. К ним относятся оценка недвижимости для банка, комиссии за оформление кредита, расходы, связанные с ипотекой, страхование имущества, переводы и услуги переводчика, если одна из сторон не владеет языком договора, а также регулярные расходы на содержание здания, услуги управляющего, обслуживание общих помещений и коммунальные платежи. Это не налоги, но это реальные издержки владения, и потому они должны учитываться в общем расчете еще до покупки.
К иностранным покупателям применяются те же основные правила налога на переход права собственности на недвижимость. Однако в части ежегодного налога на имущество необходимо внимательно различать инвестиционный или второй объект и объект, который действительно является местом жительства или обычного пребывания налогоплательщика. Закон не требует гражданства для получения льготы по основному месту жительства, но требует соблюдения условий, связанных с проживанием или обычным пребыванием, а именно статуса единственной квартиры или дома в Черногории наряду с зарегистрированным местом жительства или постоянного пребывания.
Если говорить просто, то при покупке вторичной недвижимости покупателю прежде всего следует проверить налог на переход права собственности, а при покупке новостройки, включен ли в цену НДС. После этого необходимо учесть нотариальные расходы, регистрационные и административные издержки, а позднее и ежегодный налог на имущество. Если объект впоследствии сдается в аренду или продается, возникают дополнительные налоговые обязательства в зависимости от способа использования недвижимости и правового статуса самого объекта.
