常见问题

不需要。购房佣金不向买方收取，而是与当地合作中介分享，合作中介从房主处收取费用。这意味着买方无需承担额外的中介费。

不会。买方获得的价格与直接从合作中介处购买相同，没有额外加价或隐藏费用。

标准购房中，没有中介方面的额外费用，但买方仍需自行承担税费、公证费、文件费及其他实际持有成本。因此，重要的是看总费用，而不仅仅是广告价格。

包含。基础法律支持以及基本会计和行政指导已包含在服务中，不单独收费。更复杂的案件可能需要额外聘请外部专业人士。

是的，这些服务单独定价，因为它们取决于工作量、所需支持类型以及案件具体情况。价格在审查情况后确定。

主要取决于位置、房产类型和建筑状况。作为大致市场参考：一居室公寓约8万至15万欧元，周末度假屋约8万至20万欧元，别墅从约30万欧元起。

如果在购房前进行了全面的法律和实际尽职调查，可以是安全的。风险不在于黑山这个国家，而在于未核查所有权、产权负担、合法性以及产权过户能力就盲目购买。

进行。法律支持包括核查所有权、产权负担、限制、地籍和规划文件、建筑和土地状况、审核关键合同和文件，以及核实是否存在电费、水费、物业费等欠款。

核查。这是法律和实际审查的一部分。目标是让买方在决策前了解法律地位、风险和后续步骤。

对于更复杂的案件，我们会为客户联系可信赖的合作律师和法律专业人士。这样，您在真正需要时就能获得额外的专业支持。

不会。仅凭房产展示，而不核查文件、位置、实际状况和真实风险，是不够的。

签署合同、付清全款并在地籍局完成登记后，您会收到更新后的所有权证明，即地契摘录或其他显示您被登记为所有者的记录。实践中，只有在土地登记中完成产权变更后，这才算完成。

如果您不理解合同语言，签署时需要有认证的法庭翻译。

不需要，不是强制的。不过，对于更复杂的购买、法律敏感案件、土地交易、存在额外风险的住宅或涉及多方的情况，我们建议买方聘请独立律师以获得额外法律保障。

在价格和基本条款达成一致后，通常会签署预订协议或类似的初步文件。这会将房产暂时从市场上撤下，同时进行核查并准备主买卖合同。

不一定。但如果买方希望认真进入流程，并确保在核查和准备合同期间房产不再被推荐给他人，预订是很常见的做法。

没有统一金额。预订定金的数额取决于房产价格、资产类型以及双方的具体约定。通常范围为房产总价的5%至10%。

多数情况下计入。通常预订定金会在后期冲抵总购房款，并从剩余应付金额中扣除。

取决于预订协议的条款以及购房未能进行的原因。因此，需要提前约定好：如果法律审查发现问题、卖方退出或买方无故退出，各自如何处理。

不应以非正式方式或无书面文件支付。应提前明确约定支付方式以及收款人或收款账户，并制定关于该笔款项如何保管和使用的精确规则。实践中，可采用中介、律师、第三方托管账户或其他明确定义的机制来保管定金。

实践中，通常先在公证人面前签署主买卖合同。签署后，将公证过的合同以备案形式立即送交地籍局，地籍局会记录该房产处于“办理中”状态。买方履行约定的付款义务后，卖方出具收到购房款的确认函，之后文件再次送交地籍局以登记新业主。完成地籍登记后，购房流程即告完成，买方成为房产所有者。

能。实践中，这构成了重要的保护层。一旦登记备案已提交并被地籍局记录，产权转移正在进行的事实就会显现，从而防止同一房产在已启动的程序之外被再次出售或转让给其他买方。

当所有条件都明确写入合同、付款通过可验证的银行转账进行、合同中包含明确的登记条款（clausula intabulandi）、文件及时送交地籍局登记时，买方得到最佳保护。此外，采用第三方托管模式、公证人账户，或将产权登记与资金收讫确认及精确约定的过户条件挂钩的结构，也能提供额外保障。

登记条款是卖方明确同意买方可在无需卖方进一步到场或额外同意的情况下，被登记为地籍局中的新业主。该条款可直接纳入买卖合同，或作为单独声明出具，实践中是完成产权登记的关键要素之一。

如果合同中未将“付清全款”明确作为登记依据，实践中卖方会在收到款项后出具单独的收款确认函或声明。该确认函连同合同及登记条款，通常作为买方在地籍局登记的依据。

实践中，最常用的方式是在公证人面前签署合同后，通过银行转账支付。

可以。在某些情况下，为了增加交易安全性，如果这属于约定的购房结构的一部分，可以使用第三方托管模式或公证人账户。

取决于合同和交易结构。在标准的二手房转售中，付款通常与主合同及约定条件的履行挂钩；而在新建或期房购买中，付款通常分期安排。在其他模式中，会采用将付款、卖方确认以及向地籍局提交文件按明确定义的顺序衔接起来的机制。

截止日期、金额、付款阶段及其他付款条款通过预订协议，尤其是通过主买卖合同来规定。正因为如此，在任何大额付款之前，将所有财务条款清晰写明非常重要。

法律未规定。因此，从一开始就明确约定银行转账费用由谁承担以及如何在双方之间分配，非常重要。

可以。国际买家最常通过国际银行转账付款。在此过程中，他们应考虑银行的处理时间、客户身份识别要求以及可能的额外手续。

会，尤其是对国际买家。实践中，可能会要求提供身份证明文件、辅助性银行文件，以及在必要时提供资金来源证明或其他相关信息。

不一定。即使在远程购买中，银行转账仍是最常用的付款方式，而签署和代理则通过授权委托书及相应的公证文件处理。

是的，绝对需要。在任何大额付款之前，您应确认价格具体包含哪些内容，包括家具、停车位、车库、储藏室、最终装修以及其他商业条款。

这部分功能正在准备中。一旦该选项在操作上就绪并明确定义，将连同相关条款和程序单独公布。

购买二手房时，不动产转让税的纳税人是买方，无论国内还是外国买方，基本规则相同。

不一定。在开发商首次销售新房时，买方通常无需缴纳不动产转让税，但必须核查价格中是否已包含增值税。

累进税率：15万欧元以下部分为3%；超过15万欧元至50万欧元部分，为4,500欧元加上超出部分的5%；超过50万欧元部分，为22,000欧元加上超出部分的6%。

计入。买方应考虑公证费、公证费上的增值税以及其他行政费用，包括登记备案费。

有。购房后，业主需缴纳年度房产税，税率由市政府确定，取决于房产的类型、位置和状况。

不一样。基本税率通常为市场价值的0.25%至1.00%；对于第二套住宅，税率可能在0.3%至1.5%之间。

有。买方必须在纳税义务产生之日起15天内申报并缴纳转让税；对于年度房产税，须在取得房产后30天内向地方税务机关申报。

可能包括银行对房产的估值费、翻译费和口译费。

需要。租金收入应纳税，适用可扣除费用和年度纳税申报的相关规定。对于短租，还有关于旅游税和标准可扣除费用的具体规则。

不一定。没有“持有五年后资本利得自动免税”的通用规则，仅在特定情况下有特定豁免。

在公寓楼、度假村和综合体中，无论您当前是否居住，这些费用通常都是常规支出。因此，提前确认费用金额、涵盖内容以及未来是否可能上涨非常重要。

取决于建筑或综合体，但通常包括公共区域、电梯、车库、技术系统、照明、清洁、供排水监管的维护，在更大的综合体中还包括前台、安保或额外的管理服务。

临时居留是一种许可，允许外国公民基于法律规定的合法依据在黑山合法停留超过90天，通常有效期为一年。其中一项依据就是在黑山拥有并处置不动产的权利。

能。根据《外国人法》，这属于“基于拥有并处置不动产的权利”而获得的临时居留。

没有。该依据被保留，但修正案收紧了条件，特别是增加了针对某些类别外国公民的房产价值证明要求。

不能。房产仅仅是法律依据，申请人还必须满足临时居留的一般条件。

法律列出的包括：家庭住宅、度假屋、别墅、公寓、餐饮场所、商住混合楼以及商业用房。

足够。公寓被明确列为符合该依据的不动产。

足够。商业用房也被法律明确列出。

法律未将空地列入此类。更稳妥的做法是仅依赖法律明确列出的建筑物及建筑物的独立部分。

可以，但必须持有至少1/2的共有份额。根据法律措辞，更小的份额不足以作为该依据。

需要提供地契摘录，或根据地籍管理法规规定的其他所有权证明文件。

不够。初步合同不足。需要提供地契摘录或根据地籍管理法规规定的其他所有权证明文件。

需要提供：生活来源证明、有安排的住所、健康保险、有效旅行证件或相应身份证、无入境或停留禁令、无安全或其他法律障碍。

必须。健康保险是临时居留的一般条件之一。

必须。生活来源也是基本条件之一。

可以，但目前银行通常要求有正当理由以及与黑山存在关联的证明，例如房产所有权、居留身份、就业或经营活动。实践中，通常需亲自到银行开户，携带护照以及能证明该关联的文件。

需要。法律要求持有有效的外国旅行证件或由他国主管机关签发的身份证，其有效期应覆盖所申请的停留期。

主要是房产价值证明。对于某些外国公民，现在需要提供地方主管机关出具的不动产转让税核定决定书，且税基不得低于15万欧元。

通过地方主管机关出具的不动产转让税核定决定书证明。法律将该文件与15万欧元的门槛明确挂钩。

不是。不是同一种税。年度房产税是地方性的所有权税，而居留所需文件特指不动产转让税的核定决定书。

不适用。欧盟成员国及其家庭成员，以及冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士的公民免于此门槛。

不完全相同。对于欧盟公民，法律规定的是专门的居留登记制度，而不是第三国公民使用的经典许可模式。停留超过90天时，他们通常基于工作、学习、充足资金或家庭成员身份来登记居留。

通常适用，因为这些属于第三国公民，除非他们拥有其他特殊依据或豁免。

本身不赋予。法律区分了临时居留与临时居留及工作，因此基于房产所有权的居留并非自动成为工作许可。

可以。法律修正案明确规定，D签证也可基于在黑山拥有并处置不动产的权利而签发。

不等同。D签证是基于入境且有时间限制的长期停留依据，而临时居留许可是另一种身份类别。D签证有效期超过90天，但在一年内不超过180天。

需亲自向居住地的内政部提交。法律现在也允许电子提交，但之后仍需亲自到场采集生物识别信息。

许可有效期最长为一年。之后，如果持续满足条件，可以续签。

在当前许可到期前不早于60天、不晚于30天提交。

除标准证明材料外，还需提供在该许可有效期内已履行纳税义务的证明。

通常，如果在许可有效期内连续离开黑山超过30天，居留可能失效。有正当理由的情况下，最长可离开90天作为例外，但此种情况需提前通知警方。

可以。如果您已获得临时居留批准，直系家庭成员可基于家庭团聚申请居留，但需满足他们自己的具体条件。

通常包括：配偶、婚生或非婚生未成年子女、配偶一方的子女、18岁以下的养子女，以及未成年子女的父母或养父母。

不会自动导致。它可能构成合法连续居留的一部分，但永久居留有自身条件，并非仅凭购买房产就能获得。

不会。所有权和居留权是不同的问题。您可能拥有房产，但仍不满足居留许可的条件。

不一定。对某些人来说，工作、家庭团聚、学习或数字游民身份可能是更好的依据，具体取决于他们的情况和计划。

不一样。这是三种不同的市场逻辑：沿海地区最受追捧且通常以投资驱动；波德戈里察更适合全年居住和长期出租，市场更稳定；北部则进入价格较低且具有发展潜力。

沿海地区是度假和短租最常见的选择，尤其是布德瓦、科托尔和蒂瓦特，而其他一些沿海地点可能节奏更安静，或在价格和空间方面性价比更高。最近，北部的一些城市也被选为有吸引力的旅游区。

波德戈里察因其行政管理、生活便利和日常功能性，可能是最实用的全年居住地。巴尔、达尼洛夫格勒、泽塔以及某些适合家庭居住的沿海地区，根据生活方式也可能适合。

有。黑山北部是起点较低且可能具有长期增长潜力的地区，尤其是在山地旅游和基础设施正在发展的地方。

非常重要。更好的交通连接、高速公路、机场以及公用基础设施，直接影响一个地点的吸引力和未来价值。

不一定。我们提供个性化服务，可以在购房前、购房过程中以及接房后继续陪伴客户。

可能包括额外核查、文件处理、翻译、家具配置和装修、联系建筑师和承包商，以及维护、管理、租赁和搬迁事宜的支持。

物业管理通常包括：检查房产状况、通风、拍照、支付账单、为业主抵达做准备、协调维修，以及根据需要提供额外服务。在某些综合体中，还可进一步包括前台、清洁、公共区域维护和技术系统管理。

通常在购房完成并交房后进行，需要提供适当的所有权证明和新业主身份证明。过户前，建议核查是否存在任何欠费，以及所有公用事业连接是否处于激活状态。

指买方委托黑山房地产中心在黑山购房过程中提供协调、支持和指导，并代表买方利益。这并不意味着黑山房地产中心拥有在公证人、地籍局、国家当局或第三方面前代表买方的任何法律或正式授权，除非在单独的授权委托书或其他特定书面文件中明确授予此类授权。

不。买方没有义务购买任何房产。但是，如果在独家合作期间，买方决定在黑山购买房产，则必须承诺完全通过黑山房地产中心进行该流程，除非我们事先书面同意例外情况。

未经我方事先书面同意，不可以。在独家合作期间，所有询问、看房、谈判以及由此产生的任何购买，都必须完全通过黑山房地产中心进行。

不会。黑山房地产中心不附加任何加价或隐藏费用，房产价格与买方在同一时间、相同条件下直接向房源提供方获得的价格相同。

自签署之日起为期12个月。

如果在独家合作期间，买方未事先通知黑山房地产中心且未经其书面同意就在黑山购买了房产，则根据合同，黑山房地产中心有权获得相当于所购房产总价值2%的合同罚金。

在特定情况下可以，但审批并非自动，条件通常比国内买家更严格。此类贷款通常有选择性，取决于借款人的信用状况以及房产本身的适用性。

更容易。如果买方持有有效居留许可、可验证的收入、当地银行关系，或有助于银行评估风险的正规文件，其贷款条件会更好。

有时可以，但这取决于银行、买方所在国家、收入的可验证性以及买方的整体信用状况。

通常关注：收入的稳定性和可验证性、就业或经营状况、信用记录、买方能提供的首付比例、资金来源以及所购房产的法律状况。

经常需要。银行对外国买方往往采取更保守的态度，因此实践中通常要求比标准国内住房贷款更高的首付比例。

不会。房产必须有正规文件、在法律上适合抵押，并通过银行内部评估。如果所有权、产权负担、登记或法律状况存在问题，可能会阻碍或阻止贷款审批。

是。实践中，房产估值是标准步骤，因为它使银行能够评估抵押品的价值以及风险、贷款金额与房产市值之间的关系。

通常包括：身份证明、收入证明、就业或经营文件、银行对账单、房产文件，以及银行风险评估所需的其他辅助材料。

多数情况下是。对于用于购房的住房贷款，银行通常会要求以所购房产或其他合适的不动产作为抵押。

会。根据风险评估，银行可能还要求额外担保，例如房产保险、共同借款人、担保人或其他辅助性保护措施。

实践中通常需要，至少需要在办理贷款和还款的银行开立账户。即使这在咨询阶段不是初始要求，在流程中通常也会开立或使用当地账户，用于贷款的技术性发放和债务偿还。

可以，尤其是对国际买方。实践中，应预期会有与资金来源、收入、银行交易及其他反洗钱文件相关的额外核查，特别是在跨境或更复杂的交易中。

取决于文件、收入类型、银行以及房产本身。对于外国买方，流程可能比标准国内客户耗时更长。

可能，但重要的是以现实态度对待流程。通常，拥有文件齐全且易于验证的收入、较高首付、清晰文件以及无法律问题且适合抵押的房产的买方，其贷款条件最好。

有。在某些情况下，买方会考虑直接向投资者或开发商分期付款，尤其是在新建项目中。这与银行贷款不同，应单独核实其条款、期限和合同保护水平。

取决于银行和流程类型。实践中，银行通常会先对买方进行初步评估，但只有在审查了作为抵押标的的具体房产文件后，才会做出最终决定。

可以。多数情况下，买方在承诺购买具体房产前先了解自己的大致贷款能力是明智的。这有助于在早期阶段确定现实的预算、可能的融资范围以及银行的期望。