L’achat d’un bien immobilier ne se limite pas au prix affiché. Outre le prix d’acquisition, l’acheteur doit également tenir compte des droits de mutation, des frais de notaire et de documentation, ainsi que, après l’achat, de l’impôt foncier annuel. Si le bien est ensuite donné en location ou revendu, d’autres obligations fiscales peuvent encore naître. S’agissant des biens anciens, c’est en principe le droit de mutation immobilière qui s’applique, tandis que, pour les biens neufs, la question essentielle est de savoir si la TVA est incluse dans le prix.
En cas d’acquisition d’un bien ancien, le redevable du droit de mutation immobilière est l’acquéreur, autrement dit l’acheteur. La loi traite de manière identique, au regard de cet impôt, les personnes physiques et morales, nationales ou étrangères, sauf stipulation contraire d’un traité international. En d’autres termes, la règle de base est la même pour les acheteurs nationaux et étrangers.
La distinction essentielle tient au fait que le droit de mutation immobilière n’est pas perçu lors de la vente d’un bien neuf soumis à la TVA. La loi sur la TVA prévoit que les livraisons de biens immobiliers sont exonérées de TVA, à l’exception du premier transfert du droit de propriété, ou du droit d’en disposer, portant sur un bâtiment nouvellement construit. Parallèlement, la loi relative au droit de mutation immobilière dispose que l’acquisition de constructions neuves soumises à la TVA n’est pas considérée, aux fins de cet impôt, comme un transfert immobilier.
En cas d’achat d’un terrain à bâtir, il convient d’examiner avec une attention particulière le traitement au regard de la TVA à compter du 1er avril 2026, car la vente d’un terrain constructible pour lequel un permis de construire a été délivré relève du régime de la TVA.
Lors de l’achat d’un bien ancien, l’assiette de l’impôt correspond à la valeur vénale du bien au moment de l’acquisition. Dans une opération à titre onéreux, le point de départ est le prix stipulé au contrat, mais si le prix convenu est inférieur à la valeur de marché ou ne reflète pas la valeur réelle, l’administration fiscale peut elle-même déterminer cette valeur. Autrement dit, un prix contractuel artificiellement bas ne garantit pas une imposition moindre.
Depuis le 1er janvier 2024, les taux progressifs suivants s’appliquent au droit de mutation immobilière :
jusqu’à 150 000 EUR : 3 % ;
au-delà de 150 000,01 EUR : 4 500 EUR, plus 5 % de la fraction excédant 150 000,01 EUR ;
au-delà de 500 000,01 EUR : 22 000 EUR, plus 6 % de la fraction excédant 500 000,01 EUR.
L’acheteur est tenu de calculer l’impôt dans sa déclaration fiscale, de déposer celle-ci dans les 15 jours suivant la naissance de l’obligation fiscale et d’acquitter l’impôt au moment même du dépôt. En pratique, il s’agit de l’un des délais que les acheteurs omettent le plus souvent, tant leur attention se concentre sur la signature du contrat et l’inscription du droit de propriété au cadastre.
Lorsqu’un bien neuf est acquis auprès d’un promoteur dans le cadre de la première vente, l’acheteur ne paie généralement pas le droit de mutation immobilière, car la TVA est incluse dans le prix. Le taux normal de TVA au Monténégro est de 21 %, de sorte que, pour tout achat d’un bien neuf, il est essentiel de vérifier si le prix annoncé est exprimé TVA comprise ou hors TVA.
La loi prévoit une exonération importante en faveur des citoyens monténégrins majeurs résidant au Monténégro qui acquièrent, pour la première fois, un appartement ou une maison afin de satisfaire leurs besoins de logement. Cette exonération s’applique dans la limite de 20 mètres carrés par membre du foyer, à condition que ni l’acquéreur ni les membres de son ménage ne soient propriétaires d’une maison ou d’un appartement, où que ce soit au Monténégro. Il s’agit de l’un des principaux avantages fiscaux ouverts aux primo-acquéreurs.
Après l’acquisition, le propriétaire devient redevable de l’impôt foncier annuel. Il s’agit d’un impôt local institué par la municipalité au moyen de sa propre réglementation ; son produit revient à la municipalité sur le territoire de laquelle se situe le bien, et le redevable est le propriétaire inscrit au cadastre ou dans un autre registre approprié au 1er janvier de l’année au titre de laquelle l’impôt est établi. En cas de copropriété, chaque copropriétaire paie l’impôt à proportion de sa quote-part.
L’assiette de cet impôt est constituée par la valeur vénale du bien au 1er janvier. La loi prévoit que cette valeur est déterminée en fonction du prix moyen du marché au mètre carré, de l’usage, de la superficie, de l’emplacement et de la qualité du bien. La valeur du bâtiment est réduite de 1 % par année d’ancienneté, ou à compter de la dernière reconstruction, dans la limite d’une réduction maximale de 60 % de la valeur du bâtiment.
Le taux annuel de base varie de 0,25 % à 1,00 % de la valeur vénale, le taux précis étant fixé par la municipalité. Pour un bien résidentiel secondaire, c’est-à-dire un appartement ou une maison qui ne constitue ni la résidence ni le lieu de séjour habituel du contribuable, le taux peut varier de 0,3 % à 1,5 %. Pour les constructions illégales et les terrains constructibles non bâtis, les taux peuvent être plus élevés encore.
Le propriétaire doit déposer une déclaration fiscale auprès de l’autorité locale compétente dans les 30 jours suivant l’acquisition du bien. L’avis d’imposition est émis au plus tard le 30 avril, et l’impôt est payé en deux versements égaux, au plus tard les 30 juin et 31 octobre. La loi prévoit en outre qu’aucun impôt n’est dû si l’assiette totale de l’ensemble des biens immobiliers appartenant à un même contribuable n’excède pas 5 000 EUR et si le bien n’est pas utilisé pour générer des revenus.
En pratique, la vente d’un bien immobilier donne presque toujours lieu à des frais notariés. Pour l’établissement d’un acte notarié sous la forme d’un procès-verbal notarié, les honoraires sont perçus selon un barème progressif :
Jusqu’à 19.999,99 € : les frais de notaire s’élèvent à 180 €,
de 20.000 € à 39.999,99 € : 250 €,
de 40.000 € à 59.999,99 € : 350 €,
de 60.000 € à 79.999,99 € : 420 €,
de 80.000 € à 119.999,99 € : 480 €,
au-delà de 119.999,99 € : 13 € supplémentaires pour chaque tranche entamée de 15.000 €, dans la limite de 8.000 €.
Le notaire facture également la TVA sur ses honoraires.
Dans les transactions où le paiement est effectué, à titre de mécanisme de garantie, par l'intermédiaire d'un compte notarial spécial, des frais notariaux sont perçus pour la réception des fonds en séquestre notarial, leur conservation et leur déblocage, à hauteur de 0,3 % du montant des fonds déposés, avec un minimum de 150,00 EUR.
Outre la vente elle-même, le notaire peut, en vertu du tarif applicable, facturer séparément la rédaction et le dépôt d’une demande d’inscription dans les registres publics, y compris au cadastre, cette prestation étant généralement facturée 15 EUR.
Les revenus tirés de la location d’un bien immobilier sont considérés comme des revenus du patrimoine. L’impôt n’est pas calculé sur le montant total du loyer, mais sur l’assiette fiscale, obtenue après déduction de charges forfaitaires de 30 % du revenu total. En pratique, cela signifie que l’impôt est généralement calculé sur 70 % des loyers perçus. Un taux d’imposition de 15 % est ensuite appliqué à cette base, auquel s’ajoute une surtaxe dont le montant dépend de la commune. En conséquence, la charge fiscale globale représente en pratique généralement environ 12 % du revenu locatif total. L’impôt est déclaré dans la déclaration annuelle de revenus.
Exemple : Si vous louez un bien immobilier pour 500 € par mois, le calcul est le suivant :
500 € × 70 % = 350 €
350 € × 15 % = 52,50 €
52,50 € × 15 % = 7,88 €
52,50 € + 7,88 € = 60,38 €
Cela signifie que la charge fiscale totale de 60,38 € représente environ 12 % du loyer mensuel total de 500 €.
En cas de location de courte durée de chambres, d’appartements, de maisons ou de résidences de vacances à des touristes, la loi prévoit un régime particulier pour les charges forfaitaires. Si la taxe de séjour a été acquittée, des charges forfaitaires de 50 % des revenus perçus sont reconnues. Si un contrat de location a été conclu avec une agence de voyages ou une organisation touristique locale et qu’un taux moyen d’occupation d’au moins 60 jours par an a été atteint sur cette base, des charges forfaitaires de 70 % sont admises.
La loi sur la taxe de séjour prévoit que celle-ci est fixée dans une fourchette allant de 0,10 EUR à 1,00 EUR, le montant exact étant déterminé par la municipalité dans sa propre réglementation. L’exploitant de l’hébergement doit faire figurer séparément la taxe de séjour sur la facture, tenir les registres requis, déclarer l’arrivée du client dans les 24 heures et reverser la taxe perçue dans les délais légaux. C’est pourquoi, en matière de location touristique, il est toujours nécessaire de suivre à la fois la législation nationale et la décision municipale applicable.
Si le propriétaire revend ultérieurement le bien à un prix supérieur à celui de son acquisition, une plus-value peut naître. La loi prévoit que la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien, sous réserve des règles relatives à la prise en compte des frais et à l’ajustement de la valeur d’acquisition. Ainsi, si vous revendez ultérieurement le bien pour un prix supérieur à celui que vous avez payé, l’impôt ne porte pas sur la totalité du prix de vente, mais uniquement sur la plus-value effectivement réalisée. Cette plus-value est déclarée dans la déclaration fiscale annuelle et imposée au taux de 15 %.
Il importe de souligner un point souvent repris de manière inexacte dans certains articles en ligne : la législation actuellement en vigueur ne pose pas de règle générale selon laquelle les plus-values deviendraient automatiquement exonérées après cinq années de détention. Au contraire, la loi énumère des exonérations spécifiques, par exemple lorsque le bien constituait la résidence unique et principale du contribuable, lorsque le transfert a eu lieu entre époux ou partenaires de vie dans le cadre d’un mariage, d’un divorce ou d’une succession, ou encore lorsqu’il a été effectué par donation au profit de parents en ligne directe.
Outre les impôts et frais obligatoires, les acheteurs doivent souvent supporter d’autres coûts pratiques. Il peut s’agir notamment d’une expertise immobilière exigée par la banque, des frais de traitement du prêt, des frais liés à l’hypothèque, de l’assurance du bien, des traductions et du recours à un interprète si l’une des parties n’utilise pas la langue du contrat, ainsi que des charges ordinaires de copropriété, des frais de gestion de l’immeuble, de l’entretien des parties communes et des services publics. Il ne s’agit pas d’impôts, mais bien de coûts réels liés à la propriété, qui doivent donc être intégrés dans le calcul global avant l’achat.
Les mêmes règles fondamentales en matière de droit de mutation immobilière s’appliquent aux acheteurs étrangers. En revanche, s’agissant de l’impôt foncier annuel, il convient de distinguer avec soin un bien d’investissement ou une résidence secondaire d’un bien constituant réellement la résidence ou le lieu de séjour habituel du contribuable. La loi n’exige pas la nationalité pour bénéficier de la réduction applicable à la résidence principale, mais elle impose le respect des conditions liées à la résidence ou au séjour habituel, à savoir que le bien soit l’unique appartement ou maison du contribuable au Monténégro et qu’il soit assorti d’une résidence déclarée ou d’un séjour permanent enregistré.
En termes simples, lors de l’achat d’un bien ancien, l’acheteur doit d’abord vérifier le droit de mutation immobilière ; lors de l’achat d’un bien neuf, il doit vérifier si la TVA est incluse dans le prix. Il faut ensuite intégrer les frais de notaire, d’enregistrement et les frais administratifs, puis, par la suite, l’impôt foncier annuel. Si le bien est loué ou revendu ultérieurement, d’autres obligations fiscales apparaissent selon le mode d’exploitation du bien et selon le statut propre du bien lui-même.
