Der Kauf einer Immobilie endet nicht mit dem vereinbarten Kaufpreis. Neben dem Kaufpreis muss der Erwerber auch die Grunderwerbsteuer, Notar und Dokumentationskosten sowie nach dem Erwerb die jährlich anfallende Grundsteuer berücksichtigen. Wird die Immobilie später vermietet oder veräußert, können weitere steuerliche Verpflichtungen entstehen. Bei Bestandsimmobilien fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an, während bei Neubauten vor allem zu prüfen ist, ob die Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten ist.
Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie ist Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer der Erwerber, also der Käufer. Das Gesetz behandelt in diesem Zusammenhang inländische und ausländische natürliche wie juristische Personen gleich, sofern nicht ein völkerrechtlicher Vertrag etwas anderes vorsieht. Die Grundregel gilt damit für inländische wie ausländische Käufer gleichermaßen.
Die wichtigste Unterscheidung besteht darin, dass auf den Verkauf eines Neubaus keine Grunderwerbsteuer erhoben wird, sofern auf diesen Umsatz Mehrwertsteuer anfällt. Das Mehrwertsteuergesetz bestimmt, dass Grundstücksumsätze grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit sind, mit Ausnahme der ersten Übertragung des Eigentumsrechts oder des Verfügungsrechts an einem neu errichteten Gebäude. Zugleich sieht das Gesetz über die Grunderwerbsteuer vor, dass der Erwerb neu errichteter Objekte, die der Mehrwertsteuer unterliegen, nicht als steuerpflichtiger Immobilienumsatz im Sinne dieser Steuer gilt.
Beim Erwerb von Baugrundstücken ist die mehrwertsteuerliche Behandlung ab dem 1. April 2026 besonders sorgfältig zu prüfen, da der Verkauf von Baugrundstücken, für die bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde, dann in den Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer fällt.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist die Steuerbemessungsgrundlage der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs. Bei entgeltlichen Rechtsgeschäften bildet zwar zunächst der vertraglich vereinbarte Preis den Ausgangspunkt. Liegt dieser jedoch unter dem Marktwert oder entspricht er nicht dem tatsächlichen Wert, kann die Steuerbehörde den Marktwert selbst festsetzen. Ein künstlich niedrig angesetzter Kaufpreis garantiert daher keine geringere Steuerlast.
Seit dem 1. Januar 2024 gelten progressive Steuersätze für die Grunderwerbsteuer:
Bis 150.000 EUR beträgt der Steuersatz 3 %.
Über 150.000,01 EUR beträgt die Steuer 4.500 EUR zuzüglich 5 % des Betrags, der 150.000,01 EUR übersteigt.
Über 500.000,01 EUR beträgt die Steuer 22.000 EUR zuzüglich 6 % des Betrags, der 500.000,01 EUR übersteigt.
Der Käufer ist verpflichtet, die Steuer in der Steuererklärung selbst zu berechnen, die Erklärung innerhalb von 15 Tagen nach Entstehen der Steuerpflicht einzureichen und die Steuer gleichzeitig zu entrichten. In der Praxis gehört diese Frist zu denjenigen, die am häufigsten übersehen werden, weil sich die Aufmerksamkeit der Käufer meist auf die Vertragsunterzeichnung und die Eintragung im Kataster richtet.
Beim erstmaligen Erwerb einer neu errichteten Immobilie von einem Bauträger fällt für den Käufer in der Regel keine Grunderwerbsteuer an, da die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist. Der allgemeine Mehrwertsteuersatz in Montenegro beträgt 21 %. Deshalb sollte bei jedem Kauf eines Neubaus sorgfältig geprüft werden, ob der angebotene Preis als Brutto oder Netto ausgewiesen ist.
Das Gesetz sieht eine wichtige Steuerbefreiung für volljährige montenegrinische Staatsangehörige mit Wohnsitz in Montenegro vor, die erstmals eine Wohnung oder ein Haus zur Deckung ihres eigenen Wohnbedarfs erwerben. Die Befreiung gilt für eine Fläche von bis zu 20 Quadratmetern pro Haushaltsmitglied, sofern weder der Erwerber noch die Mitglieder seines Haushalts irgendwo in Montenegro Eigentümer eines Wohnhauses oder einer Wohnung sind. Dies ist eine der wichtigsten steuerlichen Erleichterungen für Ersterwerber.
Nach dem Kauf unterliegt der Eigentümer der jährlichen Grundsteuer. Dabei handelt es sich um eine kommunale Abgabe, die von der jeweiligen Gemeinde auf Grundlage eigener Vorschriften eingeführt wird. Die Einnahmen stehen der Gemeinde zu, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet. Steuerpflichtig ist die Person, die am 1. Januar des betreffenden Steuerjahres im Kataster oder in einem anderen einschlägigen Register als Eigentümer eingetragen ist. Steht die Immobilie im Miteigentum, trägt jeder Miteigentümer die Steuer entsprechend seinem Anteil.
Bemessungsgrundlage ist der Marktwert der Immobilie zum 1. Januar. Das Gesetz bestimmt, dass dieser Wert nach dem durchschnittlichen Marktpreis pro Quadratmeter sowie nach Nutzungsart, Größe, Lage und Qualität der Immobilie ermittelt wird. Der Gebäudewert mindert sich um 1 % pro Jahr des Alters beziehungsweise seit der letzten Rekonstruktion, höchstens jedoch um 60 % des Gebäudewerts.
Der Grundsteuersatz liegt grundsätzlich zwischen 0,25 % und 1,00 % des Marktwerts; den konkreten Satz legt die jeweilige Gemeinde fest. Für eine Zweitwohnung oder ein Zweithaus, also für eine Immobilie, die nicht als Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt des Steuerpflichtigen dient, kann der Satz zwischen 0,3 % und 1,5 % betragen. Für illegale Bauwerke und unbebautes Bauland können noch höhere Sätze gelten.
Der Eigentümer muss innerhalb von 30 Tagen nach Erwerb der Immobilie bei der zuständigen lokalen Behörde eine Steuererklärung einreichen. Der Steuerbescheid wird bis zum 30. April erlassen; die Steuer ist in zwei gleichen Raten bis zum 30. Juni und 31. Oktober zu zahlen. Außerdem bestimmt das Gesetz, dass keine Steuer geschuldet wird, wenn die gesamte Bemessungsgrundlage aller einem Steuerpflichtigen gehörenden Immobilien 5.000 EUR nicht übersteigt und die Immobilie nicht zur Einkünfteerzielung genutzt wird.
In der Praxis ist ein Immobilienkauf fast immer mit Notarkosten verbunden. Für die Errichtung einer notariellen Urkunde in Form einer Notariatsniederschrift wird die Gebühr nach einem gestaffelten Tarif berechnet:
Bis zu 19.999,99 €: Die Notargebühr beträgt 180 €,
20.000 € bis 39.999,99 €: 250 €,
40.000 € bis 59.999,99 €: 350 €,
60.000 € bis 79.999,99 €: 420 €,
80.000 € bis 119.999,99 €: 480 €,
über 119.999,99 €: zusätzlich 13 € je angefangene 15.000 €, bis zu einem Höchstbetrag von 8.000 €.
Auf die Notargebühr erhebt der Notar zusätzlich Mehrwertsteuer.
Bei Transaktionen, bei denen zur Absicherung des Zahlungsvorgangs ein besonderes Notaranderkonto verwendet wird, wird für die Entgegennahme der Gelder in notarielle Verwahrung, deren Sicherung und Auszahlung eine Notargebühr in Höhe von 0,3 % des Wertes der hinterlegten Gelder erhoben, mindestens jedoch 150,00 EUR.
Neben der Beurkundung des Kaufvertrags kann der Notar nach dem Gebührentarif auch die Ausarbeitung und Einreichung eines Antrags auf Eintragung in öffentliche Bücher und Register, einschließlich des Katasters, gesondert berechnen. Diese Gebühr beträgt in der Regel 15 EUR.
Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien gelten als Einkünfte aus Vermögen. Die Steuer wird nicht auf den gesamten Mietbetrag berechnet, sondern auf die Steuerbemessungsgrundlage, die sich ergibt, nachdem pauschale Kosten in Höhe von 30 % vom Gesamteinkommen abgezogen wurden. In der Praxis bedeutet dies, dass die Steuer in der Regel auf 70 % der vereinnahmten Miete berechnet wird. Auf diese Grundlage wird anschließend ein Steuersatz von 15 % angewandt, zu dem noch ein gemeindeabhängiger Zuschlag hinzukommt. Dadurch beläuft sich die tatsächliche Gesamtsteuerbelastung in der Praxis meist auf rund 12 % der gesamten Mieteinnahmen. Die Steuer wird in der jährlichen Steuererklärung angegeben.
Beispiel: Wenn Sie eine Immobilie für 500 € pro Monat vermieten, erfolgt die Berechnung wie folgt:
500 € × 70 % = 350 €
350 € × 15 % = 52,50 €
52,50 € × 15 % = 7,88 €
52,50 € + 7,88 € = 60,38 €
Das bedeutet, dass die Gesamtsteuerbelastung von 60,38 € etwa 12 % der gesamten monatlichen Miete von 500 € beträgt.
Bei der kurzfristigen Vermietung von Zimmern, Apartments, Häusern und Ferienwohnungen an Touristen sieht das Gesetz eine besondere Behandlung der pauschalen Aufwendungen vor. Wurde Kurtaxe entrichtet, werden pauschale Aufwendungen in Höhe von 50 % der erzielten Einnahmen anerkannt. Besteht ein Mietvertrag mit einem Reisebüro oder einer lokalen Tourismusorganisation und wurde auf dieser Grundlage eine durchschnittliche Auslastung von mindestens 60 Tagen pro Jahr erreicht, werden pauschale Aufwendungen in Höhe von 70 % anerkannt.
Das Gesetz über die Kurtaxe bestimmt, dass diese in einer Bandbreite von 0,10 EUR bis 1,00 EUR festgesetzt wird, während die konkrete Höhe von der jeweiligen Gemeinde durch eigene Regelung bestimmt wird. Der Beherbergungsanbieter muss die Kurtaxe auf der Rechnung gesondert ausweisen, Aufzeichnungen führen, die Ankunft des Gastes innerhalb von 24 Stunden anmelden und die vereinnahmte Kurtaxe innerhalb der gesetzlichen Fristen abführen. Gerade bei touristischer Vermietung ist es daher unerlässlich, sowohl das staatliche Recht als auch die einschlägigen kommunalen Vorschriften im Blick zu behalten.
Veräußert der Eigentümer die Immobilie später zu einem höheren Preis als dem, zu dem sie erworben wurde, kann ein Veräußerungsgewinn entstehen. Das Gesetz bestimmt, dass der Veräußerungsgewinn aus Immobilien die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis der Immobilie darstellt, vorbehaltlich der Regeln über die Anerkennung von Kosten und die Anpassung des Anschaffungswerts. Wird die Immobilie also später mit Gewinn verkauft, wird nicht der gesamte Verkaufspreis besteuert, sondern nur der tatsächlich erzielte Veräußerungsgewinn. Dieser ist in der jährlichen Steuererklärung anzugeben und wird mit 15 % besteuert.
Besonders wichtig ist ein Hinweis auf einen Irrtum, der in Onlineartikeln häufig wiederholt wird: Das derzeit geltende Recht enthält keine allgemeine Regel, wonach Veräußerungsgewinne nach fünf Jahren Haltedauer automatisch steuerfrei wären. Vielmehr nennt das Gesetz spezifische Ausnahmen, etwa wenn die Immobilie dem Steuerpflichtigen als einzige und Hauptwohnung diente, wenn die Übertragung zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern im Zusammenhang mit Eheschließung, Scheidung oder Erbfolge erfolgt oder wenn die Übertragung als Schenkung an Verwandte in gerader Linie vorgenommen wird.
Neben Steuern und obligatorischen Abgaben fallen oft weitere praktische Kosten an. Dazu zählen etwa die Immobilienbewertung für die Bank, Bearbeitungsgebühren für Darlehen, hypothekenbezogene Kosten, Gebäudeversicherung, Übersetzungen und Dolmetscherleistungen, wenn eine Vertragspartei die Vertragssprache nicht beherrscht, sowie laufende Kosten für Gebäudeverwaltung, Hausverwaltung, Gemeinschaftsflächen und Versorgungsleistungen. Es handelt sich zwar nicht um Steuern, aber sehr wohl um reale Kosten des Eigentums, die deshalb vor dem Kauf in die Gesamtkalkulation einbezogen werden sollten.
Für ausländische Käufer gelten grundsätzlich dieselben Regeln zur Grunderwerbsteuer. Im Hinblick auf die jährliche Grundsteuer ist jedoch sorgfältig zwischen einer Investitions oder Zweitimmobilie und einer Immobilie zu unterscheiden, die tatsächlich dem Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt des Steuerpflichtigen dient. Das Gesetz verlangt für die steuerliche Begünstigung einer Hauptwohnung keine Staatsangehörigkeit, wohl aber die Erfüllung der an Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt geknüpften Voraussetzungen, also insbesondere den Status als einzige Wohnung oder einziges Haus in Montenegro zusammen mit gemeldetem Wohnsitz oder dauerhaftem Aufenthalt.
Einfach gesagt sollte der Käufer beim Erwerb einer Bestandsimmobilie zunächst die Grunderwerbsteuer prüfen und beim Erwerb eines Neubaus klären, ob die Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten ist. Hinzuzurechnen sind sodann Notarkosten, Eintragungs und Verwaltungskosten sowie später die jährliche Grundsteuer. Wird die Immobilie später vermietet oder veräußert, entstehen je nach Nutzungsart und rechtlichem Status der Immobilie weitere steuerliche Verpflichtungen.
