Daşınmaz əmlakın alınması yalnız satış qiyməti ilə bitmir. Alıcı alış qiymətindən əlavə, mülkiyyət hüququnun ötürülməsi vergisini, notarius və sənədləşmə xərclərini, eləcə də alışdan sonra illik əmlak vergisini də nəzərə almalıdır. Əmlak sonradan icarəyə verilərsə və ya satılarsa, əlavə vergi öhdəlikləri də yarana bilər. Köhnə tikililərdə, adətən, daşınmaz əmlakın ötürülməsi vergisi tətbiq olunur, yeni tikililərdə isə əsas məsələ ƏDV-nin qiymətə daxil edilib-edilməməsidir.
Köhnə bir əmlak alınarkən daşınmaz əmlakın ötürülməsi vergisinin ödəyicisi əldə edən şəxs, yəni alıcıdır. Qanun bu vergi baxımından yerli və xarici fiziki və hüquqi şəxslərə, beynəlxalq müqavilədə başqa cür nəzərdə tutulmadıqca, eyni qaydada yanaşır. Bu o deməkdir ki, əsas qayda həm yerli, həm də xarici alıcılar üçün eynidir.
Ən mühüm fərq ondan ibarətdir ki, ƏDV tətbiq olunan yeni tikilinin satışında daşınmaz əmlakın ötürülməsi vergisi tutulmur. ƏDV haqqında Qanuna görə, daşınmaz əmlakın təchizatı, yeni tikilmiş bina üzərində mülkiyyət hüququnun və ya sərəncam hüququnun ilk ötürülməsi istisna olmaqla, ƏDV-dən azaddır. Eyni zamanda, Daşınmaz Əmlakın Ötürülməsi Vergisi haqqında Qanun bildirir ki, ƏDV-yə cəlb olunan yeni tikililərin əldə edilməsi həmin verginin məqsədləri baxımından daşınmaz əmlakın ötürülməsi hesab edilmir.
Əgər tikinti təyinatlı torpaq sahəsi alınırsa, 1 aprel 2026-cı ildən etibarən ƏDV rejimi xüsusilə diqqətlə yoxlanmalıdır. Çünki tikinti icazəsi verilmiş torpaq sahəsinin satışı bu tarixdən etibarən ƏDV rejiminə daxil olur.
Köhnə əmlakın alınması zamanı vergi bazası əmlakın əldə edildiyi andakı bazar dəyəridir. Əvəzli müqavilədə başlanğıc nöqtə müqavilə qiyməti olsa da, əgər razılaşdırılmış qiymət bazar qiymətindən aşağıdırsa və ya həqiqi dəyəri əks etdirmirsə, vergi orqanı bazar dəyərini özü müəyyən edə bilər. Başqa sözlə, müqavilədə süni şəkildə aşağı qiymət göstərilməsi daha az vergi ödənəcəyinə zəmanət vermir.
1 yanvar 2024-cü ildən etibarən daşınmaz əmlakın ötürülməsi vergisində proqressiv dərəcələr tətbiq olunur:
150.000 avroyadək: 3%
150.000,01 avrodan yuxarı olduqda: 4.500 avro və əlavə olaraq 150.000,01 avronu aşan hissənin 5%-i
500.000,01 avrodan yuxarı olduqda: 22.000 avro və əlavə olaraq 500.000,01 avronu aşan hissənin 6%-i
Alıcı vergini vergi bəyannaməsində özü hesablamalı, vergi öhdəliyi yarandıqdan sonra 15 gün ərzində bəyannaməni təqdim etməli və eyni zamanda vergini ödəməlidir. Praktikada bu, alıcıların ən çox gözdən qaçırdığı müddətlərdən biridir, çünki diqqət çox vaxt yalnız müqavilənin imzalanmasına və kadastrda qeydiyyata yönəlir.
Yeni tikilmiş əmlak ilk dəfə tikinti şirkətindən alınarkən, alıcı, bir qayda olaraq, daşınmaz əmlakın ötürülməsi vergisini ödəmir, çünki ƏDV qiymətə daxil olur. Monteneqroda standart ƏDV dərəcəsi 21%-dir. Buna görə də yeni tikili alınarkən elan olunan qiymətin ƏDV daxil, yoxsa ƏDV xaric göstərildiyini mütləq yoxlamaq lazımdır.
Qanun Monteneqroda yaşayış yeri olan və mənzil ehtiyaclarını ödəmək məqsədilə ilk dəfə mənzil və ya ev alan yetkin Monteneqro vətəndaşları üçün mühüm güzəşt nəzərdə tutur. Güzəşt ailənin hər bir üzvü üçün 20 kvadratmetrədək sahəyə şamil olunur. Bunun üçün nə alıcının, nə də ailə üzvlərinin Monteneqronun heç bir yerində yaşayış binası və ya mənzili olmamalıdır. Bu, ilk dəfə mənzil alanlar üçün ən mühüm vergi güzəştlərindən biridir.
Alışdan sonra mülkiyyətçi illik əmlak vergisinin ödəyicisinə çevrilir. Bu, bələdiyyənin öz qaydaları ilə tətbiq etdiyi yerli vergidir. Gəlir əmlakın yerləşdiyi bələdiyyəyə məxsus olur və vergi ödəyicisi verginin hesablandığı ilin 1 yanvar tarixinə kadastrda və ya digər müvafiq reyestrdə qeydiyyatda olan mülkiyyətçidir. Əmlak bir neçə şəxsə məxsusdursa, hər bir ortaq öz payına uyğun vergi ödəyir.
Vergi bazası 1 yanvar tarixinə əmlakın bazar dəyəridir. Qanuna görə, bu dəyər hər kvadratmetr üzrə orta bazar qiymətinə, əmlakın təyinatına, ölçüsünə, yerləşməsinə və keyfiyyətinə əsasən müəyyən edilir. Binanın dəyəri hər il üçün 1% azaldılır. Son yenidənqurma tarixindən də hesablanmaq mümkündür. Bu azalma binanın dəyərinin maksimum 60%-nə qədər tətbiq oluna bilər.
Əsas illik vergi dərəcəsi bazar dəyərinin 0,25%-indən 1,00%-inədək dəyişir və konkret dərəcə bələdiyyə tərəfindən müəyyən edilir. İkinci yaşayış sahəsi, yəni vergi ödəyicisinin daimi və ya adi yaşayış yeri olmayan mənzil və ya ev üçün dərəcə 0,3%-dən 1,5%-ədək ola bilər. Qanunsuz tikililər və tikilməmiş tikinti torpaqları üçün dərəcələr daha yüksək ola bilər.
Mülkiyyətçi əmlakı əldə etdikdən sonra 30 gün ərzində səlahiyyətli yerli orqana vergi bəyannaməsi təqdim etməlidir. Verginin hesablanması barədə qərar 30 aprelədək verilir, vergi isə iki bərabər hissədə, 30 iyun və 31 oktyabr tarixlərinədək ödənilir. Qanun həmçinin nəzərdə tutur ki, bir vergi ödəyicisinə məxsus bütün daşınmaz əmlakın ümumi vergi bazası 5.000 avronu aşmırsa və əmlak gəlir əldə etmək üçün istifadə olunmursa, vergi tutulmur.
Praktikada daşınmaz əmlakın alqı-satqısı demək olar ki, həmişə notariat xərcləri ilə müşayiət olunur. Notarial aktın notariat protokolu formasında tərtibinə görə rüsum artan şkala üzrə tutulur:
19.999,99 €-dək: notarius rüsumu 180 € təşkil edir,
20.000 €-dən 39.999,99 €-dək: 250 €,
40.000 €-dən 59.999,99 €-dək: 350 €,
60.000 €-dən 79.999,99 €-dək: 420 €,
80.000 €-dən 119.999,99 €-dək: 480 €,
119.999,99 €-dən yuxarı: hər başlanmış 15.000 € üçün əlavə 13 €, maksimum 8.000 €-dək.
Notarius həmçinin notariat rüsumuna ƏDV də hesablayır.
Ödənişin təminat mexanizmi kimi xüsusi notarius hesabı vasitəsilə həyata keçirildiyi əməliyyatlarda, vəsaitin notariat depozitinə qəbul edilməsi, qorunması və ödənilməsi üçün depozitə qoyulmuş vəsaitin məbləğinin 0,3%-i həcmində, lakin ən azı 150,00 avro məbləğində notariat haqqı tutulur.
Satış əməliyyatının özündən başqa, notarius tarifə uyğun olaraq ictimai kitab və reyestrlərə, o cümlədən kadastra qeydiyyat üçün ərizənin hazırlanması və təqdim edilməsi üzrə ayrıca rüsum da tələb edə bilər. Bu rüsum, adətən, 15 avro təşkil edir.
Daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsindən əldə olunan gəlir əmlak gəliri hesab olunur. Vergi icarə haqqının tam məbləği üzrə deyil, ümumi gəlirdən 30 % standart xərc çıxıldıqdan sonra yaranan vergi bazası üzrə hesablanır. Praktikada bu o deməkdir ki, vergi adətən toplanmış icarə haqqının 70 %-i əsasında hesablanır. Daha sonra həmin bazaya 15 % vergi dərəcəsi tətbiq edilir və hesablanmış verginin üzərinə bələdiyyədən asılı olan əlavə vergi gəlir. Nəticədə, ümumi vergi yükü praktikada adətən ümumi icarə gəlirinin təxminən 12 %-ni təşkil edir. Vergi illik vergi bəyannaməsində bəyan olunur.
Nümunə: Əgər siz daşınmaz əmlakı ayda 500 €-ya icarəyə verirsinizsə, hesablanma belə aparılır:
500 € × 70 % = 350 €
350 € × 15 % = 52,50 €
52,50 € × 15 % = 7,88 €
52,50 € + 7,88 € = 60,38 €
Bu o deməkdir ki, 60,38 € məbləğində ümumi vergi yükü aylıq 500 € olan ümumi icarə haqqının təxminən 12 %-ni təşkil edir.
Otaqların, mənzillərin, evlərin və istirahət mənzillərinin turistlərə qısamüddətli icarəsi zamanı qanun standart xərclər üçün xüsusi qayda müəyyən edir. Əgər turist vergisi ödənilibsə, əldə olunan gəlirin 50%-i həcmində standart xərclər tanınır. Əgər turizm agentliyi və ya yerli turizm təşkilatı ilə icarə müqaviləsi bağlanıbsa və bu əsasda ildə ən azı 60 gün orta doluluq səviyyəsi əldə olunubsa, standart xərclər gəlirin 70%-i həcmində tanınır.
Turist Vergisi haqqında Qanuna görə, turist vergisi 0,10 avro ilə 1,00 avro arasında müəyyən edilir, konkret məbləğ isə bələdiyyə tərəfindən öz qaydaları ilə təsbit olunur. Yerləşdirmə xidməti göstərən şəxs turist vergisini hesab-fakturada ayrıca göstərməli, uçot aparmalı, qonağın gəlişini 24 saat ərzində qeydiyyata aldırmalı və yığılan vergini qanunda müəyyən edilən müddətlərdə köçürməlidir. Buna görə də turistlərə icarə verildikdə həm milli qanunvericiliyi, həm də aidiyyəti bələdiyyə qərarını izləmək vacibdir.
Mülkiyyətçi əmlakı onu əldə etdiyi qiymətdən daha yüksək qiymətə satarsa, kapital gəliri yarana bilər. Qanuna görə, daşınmaz əmlakdan kapital gəliri satış qiyməti ilə alış qiyməti arasındakı fərqdir və bu zaman xərclərin tanınması və alış dəyərinin korrektə olunması qaydaları nəzərə alınır. Deməli, əmlak sonradan alış qiymətindən baha satılarsa, vergi bütün satış məbləğinə deyil, yalnız əldə olunmuş kapital gəlirinə tətbiq edilir. Bu gəlir illik vergi bəyannaməsində göstərilir və 15% dərəcə ilə vergiyə cəlb olunur.
İnternet məqalələrində tez-tez yanlış şəkildə təkrarlanan bir məqamı ayrıca vurğulamaq lazımdır: hazırda qüvvədə olan qanun kapital gəlirinin beş illik mülkiyyətdən sonra avtomatik olaraq vergidən azad edilməsi barədə ümumi qayda müəyyən etmir. Əksinə, qanun konkret güzəşt halları sadalayır. Məsələn, əmlak vergi ödəyicisinin yeganə və əsas yaşayış yeri olduqda, köçürmə nikah, boşanma və ya vərəsəliklə bağlı olaraq ər-arvad və ya həyat yoldaşları arasında həyata keçirildikdə, yaxud birinci növbə qohumlara bağışlama şəklində verildikdə.
Vergilər və məcburi rüsumlardan əlavə, alıcılar çox vaxt başqa praktiki xərclərlə də üzləşirlər. Bunlara bank üçün əmlakın qiymətləndirilməsi, kredit rəsmiləşdirilməsi haqları, ipoteka ilə bağlı xərclər, əmlak sığortası, tərəflərdən biri müqavilə dilini bilmirsə tərcümə və tərcüməçi xərcləri, eləcə də binanın saxlanması, bina idarəçiliyi, ümumi sahələr və kommunal xidmətlərlə bağlı müntəzəm ödənişlər daxildir. Bunlar vergi deyil, lakin mülkiyyətin real xərcləridir və buna görə də alışdan əvvəl ümumi hesablamaya daxil edilməlidir.
Daşınmaz əmlakın ötürülməsi vergisi ilə bağlı əsas qaydalar xarici alıcılar üçün də eynidir. Lakin illik əmlak vergisi baxımından investisiya və ya ikinci yaşayış sahəsi ilə vergi ödəyicisinin həqiqi yaşayış və ya adi qalma yeri olan əmlakı bir-birindən düzgün ayırmaq lazımdır. Qanun əsas yaşayış yeri üçün nəzərdə tutulan güzəştin tətbiqi üçün vətəndaşlıq tələb etmir, lakin yaşayış və ya daimi qalma ilə bağlı şərtlərin yerinə yetirilməsini tələb edir. Yəni həmin əmlak Monteneqroda yeganə mənzil və ya ev olmalı, üstəlik qeydiyyata alınmış yaşayış yeri və ya daimi qalma statusu mövcud olmalıdır.
Qısa desək, köhnə əmlak alınarkən alıcı əvvəlcə daşınmaz əmlakın ötürülməsi vergisini yoxlamalıdır. Yeni tikili alınarkən isə ƏDV-nin qiymətə daxil edilib-edilməməsi dəqiqləşdirilməlidir. Bundan sonra notariat xərcləri, qeydiyyat və inzibati xərclər, daha sonra isə illik əmlak vergisi nəzərə alınmalıdır. Əmlak sonradan icarəyə verilərsə və ya satılarsa, ondan istifadə qaydasından və hüquqi statusundan asılı olaraq əlavə vergi öhdəlikləri də yaranır.
