Kupovina nekretnine ne završava se cijenom iz oglasa. Uz kupoprodajnu cijenu, kupac mora da računa na porez pri sticanju, troškove notara i dokumentacije, a nakon kupovine i na godišnji porez na nepokretnosti. Ako se nekretnina kasnije izdaje ili prodaje, mogu nastati i dodatne poreske obaveze. Kod starogradnje se najčešće plaća porez na promet nepokretnosti, dok je kod novogradnje ključno pitanje da li je u cijenu uključen PDV.
Kod kupovine starogradnje obveznik poreza na promet nepokretnosti je sticalac, odnosno kupac. Zakon pritom izjednačava domaća i strana fizička i pravna lica u pogledu plaćanja ovog poreza, osim ako međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno. To znači da je osnovno pravilo isto i za domaće i za strane kupce.
Najvažnija razlika je u tome što se na promet novoizgrađenog objekta na koji se plaća PDV ne obračunava porez na promet nepokretnosti. Zakon o PDV-u kaže da je promet nepokretnosti oslobođen PDV-a, osim prvog prenosa prava svojine, odnosno prava raspolaganja na novoizgrađenom objektu. Istovremeno, zakon o porezu na promet nepokretnosti propisuje da se prometom nepokretnosti ne smatra sticanje novoizgrađenih građevinskih objekata na koje se plaća PDV.
Ako se kupuje građevinsko zemljište, od 1. aprila 2026. treba posebno provjeriti PDV tretman, jer prodaja građevinskog zemljišta za koje je izdata građevinska dozvola ulazi u PDV režim.
Poreska osnovica kod kupovine starogradnje je tržišna vrijednost nepokretnosti u trenutku sticanja. Kod kupovine uz naknadu, polazi se od cijene iz ugovora, ali ako je ugovorena cijena niža od tržišne ili ne odgovara stvarnoj vrijednosti, poreski organ može utvrditi tržišnu vrijednost. To znači da preniska ugovorena cijena ne garantuje i niži porez.
Od 1. januara 2024. važe progresivne stope poreza na promet nepokretnosti:
Do 150,000 eura stopa je 3%.
Preko 150,000.01 eura obračunava se 4,500 eura plus 5% na iznos preko 150,000.01 eura.
Preko 500,000.01 eura obračunava se 22,000 eura plus 6% na iznos preko 500,000.01 eura.
Kupac je dužan da obračuna porez u poreskoj prijavi, podnese prijavu u roku od 15 dana od nastanka poreske obaveze i plati porez istovremeno sa podnošenjem prijave. U praksi, ovo je jedan od rokova koji kupci najčešće previdje ako se fokusiraju samo na potpisivanje ugovora i upis u katastar.
Kod novogradnje kupljene od investitora u prvoj prodaji, kupac u pravilu ne plaća porez na promet nepokretnosti, već je u cijenu uključen PDV. Opšta stopa PDV-a u Crnoj Gori je 21%, pa je kod svake kupovine novogradnje važno provjeriti da li je oglašena cijena prikazana sa uračunatim PDV-om ili bez njega.
Zakon predviđa važno oslobađanje za punoljetne državljane Crne Gore sa prebivalištem u Crnoj Gori koji prvi put stiču stan ili kuću radi rješavanja stambenih potreba. Oslobađanje važi za površinu do 20 m² po članu domaćinstva, pod uslovom da sticalac i članovi domaćinstva nemaju stambenu zgradu ili stan u svojini na teritoriji Crne Gore. Ovo je jedna od najvažnijih olakšica za kupce prve nekretnine.
Nakon kupovine, vlasnik ulazi u režim godišnjeg poreza na nepokretnosti. To je lokalni porez koji uvodi opština svojim propisom, prihod pripada opštini na čijoj se teritoriji nekretnina nalazi, a obveznik je vlasnik upisan u katastar ili drugu odgovarajuću evidenciju na dan 1. januara godine za koju se porez utvrđuje. Ako postoji susvojina, svaki suvlasnik plaća porez prema svom udjelu.
Osnovica ovog poreza je tržišna vrijednost nepokretnosti na dan 1. januar. Zakon propisuje da se vrijednost određuje prema prosječnoj tržišnoj cijeni po kvadratu, namjeni, veličini, lokaciji i kvalitetu nepokretnosti. Vrijednost objekta umanjuje se za 1% za svaku godinu starosti ili od posljednje rekonstrukcije, najviše do 60% vrijednosti objekta.
Osnovna stopa godišnjeg poreza iznosi od 0,25% do 1,00% tržišne vrijednosti, a konkretnu stopu određuje opština. Za sekundarni stambeni objekat, odnosno stan ili kuću koji nijesu prebivalište ili mjesto stalnog boravka poreskog obveznika, stopa može iznositi od 0,3% do 1,5%. Za bespravne objekte i neizgrađeno građevinsko zemljište stope mogu biti i više.
Vlasnik je dužan da u roku od 30 dana od dana sticanja nepokretnosti podnese poresku prijavu nadležnom organu lokalne uprave. Rješenje o porezu donosi se do 30. aprila, a porez se plaća u dvije jednake rate, do 30. juna i 31. oktobra. Zakon dodatno propisuje da se porez ne plaća ako ukupna poreska osnovica svih nepokretnosti jednog obveznika ne prelazi 5.000 eura i ako se ta nepokretnost ne koristi za sticanje prihoda.
Kupoprodaja nekretnine u praksi gotovo uvijek uključuje notarske troškove. Za sačinjavanje notarskog akta u formi notarskog zapisa tarifa je stepenasta:
do 19.999,99 eura: naknada notaru je 180 eura,
20,000 do 39,999.99: 250 eura,
40,000 do 59,999.99: 350 eura,
60,000 do 79,999.99: 420 eura,
80,000 do 119,999.99: 480 eura,
preko 119,999.99: + 13 eura za svakih započetih 15,000 eura, najviše do 8,000 eura.
Na notarsku naknadu notar obračunava i PDV.
Kod kupoprodaja u kojima se koristi sigurnosni mehanizam plaćanja preko posebnog računa notara, treba imati u vidu da se za preuzimanje u notarski depozit, čuvanje i predaju novca obračunava notarska naknada u iznosu od 0,3% od vrijednosti deponovanog novca, pri čemu ta naknada ne može biti manja od 150,00 eura.
Pored same kupoprodaje, notar po tarifi može posebno naplatiti sačinjavanje i podnošenje zahtjeva za upis u javne knjige i registre, uključujući katastar, a ova naknada po pravilu iznosi 15 eura.
Prihod od izdavanja nekretnine smatra se prihodom od imovine. Porez se ne obračunava na puni iznos kirije, već na poresku osnovicu, koja se dobija tako što se od ukupnog prihoda odbije 30% standardnih rashoda. To u praksi znači da se porez najčešće obračunava na 70% naplaćene kirije. Na tako utvrđenu osnovicu plaća se porez po stopi od 15%, a na obračunati porez dodaje se i prirez, koji zavisi od opštine. Zbog toga ukupno poresko opterećenje u praksi najčešće iznosi oko 12% ukupnog prihoda od zakupa. Porez se prijavljuje kroz godišnju poresku prijavu.
Primjer: Ako izdajete nekretninu za 500 € mjesečno, obračun izgleda ovako:
500 € × 70% = 350 €
350 € × 15% = 52,50 €
52,50 € × 15% = 7,88 €
52,50 € + 7,88 € = 60,38 €
To znači da ukupno poresko opterećenje od 60,38 € iznosi oko 12% od ukupne mjesečne kirije od 500 €.
Kod kratkoročnog izdavanja soba, apartmana, kuća i stanova za odmor turistima zakon predviđa poseban tretman standardnih rashoda. Ako je plaćena boravišna taksa, priznaju se standardni rashodi od 50% ostvarenih prihoda. Ako je zaključen ugovor o zakupu sa turističkom agencijom ili lokalnom turističkom organizacijom i po tom osnovu ostvarena prosječna popunjenost od najmanje 60 dana godišnje, priznaju se standardni rashodi od 70%.
Zakon o boravišnoj taksi propisuje da se boravišna taksa utvrđuje u rasponu od 0,10 do 1,00 euro, a konkretnu visinu određuje opština svojim propisom. Davalac smještaja dužan je da boravišnu taksu iskaže posebno u računu, vodi evidenciju, prijavi dolazak gosta u roku od 24 sata i uplati naplaćenu taksu u zakonskim rokovima. Zato je kod turističkog najma uvijek potrebno pratiti i državni zakon i lokalnu odluku opštine.
Ako vlasnik kasnije proda nekretninu po višoj cijeni od one po kojoj ju je stekao, može nastati kapitalni dobitak. Zakon kaže da je kapitalni dobitak od nepokretnosti razlika između prodajne i nabavne cijene nepokretnosti, uz pravila za priznavanje troškova i usklađivanje nabavne vrijednosti. Dakle, ako nekretninu kasnije prodate skuplje nego što ste je kupili, porez se ne plaća na cijelu prodajnu cijenu, već na ostvarenu kapitalnu dobit. Ta dobit se prijavljuje kroz godišnju poresku prijavu i oporezuje po stopi od 15%
Važno je naglasiti ono što se često pogrešno prenosi u tekstovima na internetu: važeći zakon ne daje opšte pravilo da se poslije pet godina vlasništva kapitalna dobit automatski ne oporezuje. Umjesto toga, zakon navodi posebna oslobađanja, na primjer kada je nekretnina služila poreskom obvezniku kao jedino i glavno mjesto stanovanja, kada je prenos izvršen između bračnih drugova ili životnih partnera u vezi sa brakom, razvodom ili nasljeđem, kao i kada je prenos izvršen poklonom srodnicima prvog nasljednog reda.
Pored poreza i obaveznih dažbina, kupac često ima i dodatne praktične troškove. Tu spadaju procjena vrijednosti nekretnine za banku, troškovi obrade kredita, troškovi hipoteke, osiguranje nekretnine, prevodi i tumač ako neka strana ne koristi jezik ugovora, kao i redovni troškovi održavanja zgrade, upravnika, zajedničkih djelova i komunalija. To nijesu porezi, ali jesu stvarni troškovi vlasništva i zato treba da budu dio ukupne kalkulacije prije kupovine.
Za stranog kupca važe ista osnovna pravila kod poreza na promet nepokretnosti. Međutim, kod godišnjeg poreza na nepokretnosti treba pažljivo razlikovati investicionu ili sekundarnu nekretninu od nekretnine koja je stvarno prebivalište ili mjesto stalnog boravka poreskog obveznika. Zakon ne traži državljanstvo za umanjenje na glavni dom, ali traži da su ispunjeni uslovi koje veže za prebivalište ili mjesto stalnog boravka, odnosno za status jedinog stana ili kuće u Crnoj Gori uz prijavljeno prebivalište ili stalni boravak.
Najjednostavnije rečeno, pri kupovini starogradnje kupac treba prvo da provjeri porez na promet nepokretnosti, a pri kupovini novogradnje da li je u cijenu uključen PDV. Nakon toga treba računati na notara, upis i administrativne troškove, a kasnije i na godišnji porez na nepokretnosti. Ako se nekretnina izdaje ili kasnije prodaje, otvaraju se dodatne poreske obaveze koje zavise od načina korišćenja i statusa same nekretnine.
