La compra de un bien inmueble no termina con el precio de venta. Además del precio pactado, el comprador debe tener en cuenta también el impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles, los gastos notariales y documentales y, una vez realizada la compra, el impuesto anual sobre la propiedad. Si posteriormente el inmueble se alquila o se vende, pueden surgir asimismo otras obligaciones fiscales. En el caso de los inmuebles usados, normalmente se paga el impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles, mientras que en los inmuebles de nueva construcción la cuestión esencial es si el IVA está incluido en el precio.
En la compra de un inmueble usado, el sujeto pasivo del impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles es el adquirente, es decir, el comprador. La ley trata por igual a las personas físicas y jurídicas nacionales y extranjeras en relación con este impuesto, salvo que un tratado internacional disponga otra cosa. Esto significa que la regla general es la misma tanto para compradores nacionales como extranjeros.
La distinción más importante es que no se devenga el impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles en la venta de un inmueble de nueva construcción sujeto a IVA. La Ley del IVA establece que las entregas de bienes inmuebles están exentas del impuesto, salvo la primera transmisión del derecho de propiedad o del derecho de disposición sobre un edificio de nueva construcción. Al mismo tiempo, la Ley del Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles dispone que la adquisición de edificaciones nuevas sujetas a IVA no se considera transmisión inmobiliaria a efectos de dicho impuesto.
Si se adquiere suelo urbanizable, conviene verificar con especial atención su tratamiento en materia de IVA a partir del 1 de abril de 2026, ya que la venta de terrenos edificables respecto de los cuales se haya expedido un permiso de construcción pasa a quedar comprendida en el régimen del IVA.
En la compra de un inmueble usado, la base imponible es el valor de mercado del bien en el momento de la adquisición. En una operación onerosa, el punto de partida es el precio contractual, pero si el precio pactado es inferior al de mercado o no refleja el valor real, la administración tributaria puede determinar por sí misma dicho valor de mercado. En otras palabras, fijar artificialmente un precio más bajo en el contrato no garantiza una menor carga fiscal.
Desde el 1 de enero de 2024 se aplican tipos progresivos del impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles:
Hasta 150.000 EUR, el tipo es del 3%.
Por encima de 150.000,01 EUR, el impuesto asciende a 4.500 EUR más el 5% sobre la parte que exceda de 150.000,01 EUR.
Por encima de 500.000,01 EUR, el impuesto asciende a 22.000 EUR más el 6% sobre la parte que exceda de 500.000,01 EUR.
El comprador está obligado a calcular el impuesto en la declaración tributaria, presentarla dentro de los 15 días siguientes al nacimiento de la obligación tributaria y pagar el impuesto al mismo tiempo que presenta la declaración. En la práctica, este es uno de los plazos que con mayor frecuencia se pasan por alto cuando toda la atención se concentra únicamente en la firma del contrato y en la inscripción del derecho de propiedad en el catastro.
Cuando se adquiere un inmueble de nueva construcción a un promotor en la primera venta, por regla general el comprador no paga impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles, porque el IVA está incluido en el precio. El tipo general del IVA en Montenegro es del 21%, de modo que en toda compra de obra nueva es esencial comprobar si el precio anunciado se expresa con IVA incluido o excluido.
La ley prevé una importante exención para los ciudadanos montenegrinos mayores de edad con residencia en Montenegro que adquieren por primera vez un apartamento o una casa para satisfacer sus necesidades de vivienda. La exención se aplica a una superficie de hasta 20 metros cuadrados por miembro del hogar, siempre que ni el adquirente ni los miembros de su unidad familiar posean una vivienda o apartamento en ningún lugar de Montenegro. Se trata de una de las ventajas fiscales más relevantes para quienes compran su primera vivienda.
Una vez realizada la compra, el propietario queda sujeto al impuesto anual sobre la propiedad. Se trata de un tributo local establecido por el municipio mediante su propia normativa; la recaudación corresponde al municipio en cuyo territorio se encuentre el inmueble, y el sujeto pasivo es el propietario inscrito en el catastro u otro registro pertinente el 1 de enero del año por el que se liquida el impuesto. Si la propiedad pertenece a varios cotitulares, cada uno paga el impuesto en proporción a su cuota.
La base imponible es el valor de mercado del inmueble a 1 de enero. La ley dispone que dicho valor se determine en función del precio medio de mercado por metro cuadrado, del uso, la superficie, la ubicación y la calidad del inmueble. El valor del edificio se reduce en un 1% por cada año de antigüedad, o desde la fecha de la última reconstrucción, hasta un máximo del 60% del valor del edificio.
El tipo básico anual oscila entre el 0,25% y el 1,00% del valor de mercado, y el tipo concreto lo fija el municipio. Para una vivienda secundaria, es decir, un apartamento o una casa que no constituyan la residencia o residencia habitual del contribuyente, el tipo puede oscilar entre el 0,3% y el 1,5%. En el caso de construcciones ilegales y de suelo urbanizable no edificado, los tipos pueden ser aún más elevados.
El propietario debe presentar una declaración tributaria ante la autoridad local competente dentro de los 30 días siguientes a la adquisición del inmueble. La liquidación se emite antes del 30 de abril y el impuesto se paga en dos cuotas iguales, antes del 30 de junio y del 31 de octubre. La ley dispone además que no se devenga impuesto si la base imponible total de todos los inmuebles de un mismo contribuyente no supera los 5.000 EUR y el inmueble no se utiliza para generar ingresos.
En la práctica, la compraventa de bienes inmuebles casi siempre conlleva gastos notariales. Por la formalización de una escritura pública notarial, los honorarios se calculan según una escala progresiva:
Hasta 19.999,99 €: la tarifa notarial es de 180 €,
de 20.000 € a 39.999,99 €: 250 €,
de 40.000 € a 59.999,99 €: 350 €,
de 60.000 € a 79.999,99 €: 420 €,
de 80.000 € a 119.999,99 €: 480 €,
más de 119.999,99 €: 13 € adicionales por cada 15.000 € iniciados, hasta un máximo de 8.000 €.
El notario también cobra el IVA sobre sus honorarios.
En las operaciones en las que, como mecanismo de garantía, el pago se realiza a través de una cuenta notarial especial, se cobra un arancel notarial por la recepción de los fondos en depósito notarial, su custodia y su desembolso, equivalente al 0,3 % del importe de los fondos depositados, con un mínimo de 150,00 EUR.
Además de la propia compraventa, el notario puede facturar por separado, conforme al arancel, la redacción y presentación de la solicitud de inscripción en los libros y registros públicos, incluido el catastro, y ese importe suele ser de 15 EUR.
Los ingresos obtenidos por el alquiler de un inmueble se consideran rendimientos del patrimonio. El impuesto no se calcula sobre el importe total del alquiler, sino sobre la base imponible, que se obtiene deduciendo unos gastos estándar del 30 % de los ingresos totales. En la práctica, esto significa que el impuesto suele calcularse sobre el 70 % del alquiler percibido. A esa base se le aplica después un tipo impositivo del 15 %, al que se añade un recargo municipal, cuya cuantía depende del municipio. Como resultado, la carga fiscal total suele ascender en la práctica a alrededor del 12 % de los ingresos totales por alquiler. El impuesto se declara en la declaración anual de la renta.
Ejemplo: Si alquila un inmueble por 500 € al mes, el cálculo es el siguiente:
500 € × 70 % = 350 €
350 € × 15 % = 52,50 €
52,50 € × 15 % = 7,88 €
52,50 € + 7,88 € = 60,38 €
Esto significa que la carga fiscal total de 60,38 € equivale aproximadamente al 12 % del alquiler mensual total de 500 €.
En caso de alquiler turístico de corta duración de habitaciones, apartamentos, casas y viviendas vacacionales, la ley prevé un tratamiento especial de los gastos presuntos. Si se ha abonado la tasa turística, se reconocen gastos presuntos equivalentes al 50% de los ingresos obtenidos. Si se ha celebrado un contrato de arrendamiento con una agencia de viajes o una organización turística local y, sobre esa base, se ha alcanzado una ocupación media de al menos 60 días al año, se reconocen gastos presuntos del 70%.
La Ley de la Tasa Turística dispone que esta se fija dentro de una horquilla de entre 0,10 EUR y 1,00 EUR, mientras que el importe exacto lo determina el municipio mediante su propia normativa. El proveedor del alojamiento debe reflejar la tasa turística por separado en la factura, llevar los registros pertinentes, registrar la llegada del huésped dentro de las 24 horas y transferir la tasa recaudada dentro de los plazos legales. Por ello, en el alquiler turístico es siempre necesario tener presentes tanto la legislación nacional como la correspondiente decisión municipal.
Si el propietario vende más tarde el inmueble por un precio superior al de adquisición, puede generarse una ganancia patrimonial. La ley establece que la ganancia patrimonial derivada de bienes inmuebles es la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición del inmueble, con arreglo a las normas sobre reconocimiento de gastos y ajuste del valor de adquisición. En consecuencia, si más adelante se vende el inmueble por un importe superior al pagado en su día, el impuesto no recae sobre el precio total de venta, sino únicamente sobre la ganancia patrimonial efectivamente obtenida. Esa ganancia se declara en la declaración anual y tributa al 15%.
Conviene subrayar algo que a menudo se repite de forma incorrecta en artículos de internet: la normativa vigente no establece actualmente una regla general según la cual las ganancias patrimoniales queden automáticamente exentas después de cinco años de propiedad. En cambio, la ley enumera exenciones específicas, por ejemplo, cuando el inmueble haya servido como vivienda única y principal del contribuyente, cuando la transmisión se haya realizado entre cónyuges o parejas de hecho en relación con matrimonio, divorcio o herencia, o cuando la transmisión se haya efectuado por donación a familiares de primer grado sucesorio.
Además de los impuestos y cargas obligatorias, los compradores suelen afrontar otros gastos prácticos. Entre ellos figuran la tasación del inmueble para el banco, las comisiones por tramitación del préstamo, los gastos vinculados a la hipoteca, el seguro del inmueble, las traducciones y la intervención de un intérprete si una de las partes no utiliza la lengua del contrato, así como los gastos ordinarios de mantenimiento del edificio, del administrador de la finca, de las zonas comunes y de los suministros. No son impuestos, pero sí costes reales de la propiedad y, por tanto, deben formar parte del cálculo global antes de la compra.
Las mismas reglas básicas sobre el impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles se aplican a los compradores extranjeros. Sin embargo, a efectos del impuesto anual sobre la propiedad, debe distinguirse cuidadosamente entre un inmueble de inversión o una vivienda secundaria y un inmueble que constituya realmente la residencia o lugar de estancia habitual del contribuyente. La ley no exige la ciudadanía para obtener la reducción aplicable a la vivienda principal, pero sí exige el cumplimiento de las condiciones vinculadas a la residencia o estancia habitual, a saber, que se trate del único apartamento o casa en Montenegro y que exista residencia registrada o estancia permanente.
En términos sencillos, al comprar un inmueble usado, el comprador debe comprobar en primer lugar el impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles, y al comprar una vivienda de nueva construcción, si el IVA está incluido en el precio. Después, conviene incorporar al cálculo los honorarios notariales, los gastos de inscripción y los costes administrativos, así como, más adelante, el impuesto anual sobre la propiedad. Si el inmueble se alquila o se vende posteriormente, surgirán además obligaciones fiscales adicionales en función del uso que se haga del bien y de la propia situación jurídica y fiscal del inmueble.
