Koupě nemovitosti nekončí u nabídkové ceny. Vedle kupní ceny musí kupující počítat také s daní z převodu nemovitosti, s náklady na notáře a dokumentaci a po koupi i s každoroční daní z nemovitosti. Pokud bude nemovitost později pronajímána nebo prodána, mohou vzniknout i další daňové povinnosti. U starších nemovitostí se zpravidla platí daň z převodu nemovitosti, zatímco u novostaveb je rozhodující, zda je v ceně zahrnuta DPH.
Při koupi starší nemovitosti je poplatníkem daně z převodu nemovitosti nabyvatel, tedy kupující. Zákon z hlediska této daně staví domácí i zahraniční fyzické a právnické osoby na roveň, nestanoví-li mezinárodní smlouva jinak. Základní pravidlo je tedy stejné pro tuzemské i zahraniční kupující.
Nejdůležitější rozdíl spočívá v tom, že při prodeji novostavby, na niž se vztahuje DPH, se daň z převodu nemovitosti nevybírá. Zákon o DPH stanoví, že dodání nemovitostí je od DPH osvobozeno, s výjimkou prvního převodu vlastnického práva nebo práva nakládat s nově postavenou budovou. Současně zákon o dani z převodu nemovitostí uvádí, že nabytí nově postavených objektů podléhajících DPH se pro účely této daně za převod nemovitosti nepovažuje.
Je-li předmětem koupě stavební pozemek, je třeba věnovat režimu DPH zvláštní pozornost zejména od 1. dubna 2026, protože prodej stavebního pozemku, pro který bylo vydáno stavební povolení, spadá do režimu DPH.
Při koupi starší nemovitosti tvoří základ daně tržní hodnota nemovitosti ke dni nabytí. U úplatného převodu je výchozím bodem cena sjednaná ve smlouvě, avšak pokud je dohodnutá cena nižší než cena tržní nebo neodpovídá skutečné hodnotě, může daňový orgán určit tržní hodnotu sám. Jinými slovy, uměle snížená smluvní cena nezaručuje nižší daňovou povinnost.
Od 1. ledna 2024 platí progresivní sazby daně z převodu nemovitosti:
do 150 000 EUR činí sazba 3 %,
nad 150 000,01 EUR činí daň 4 500 EUR plus 5 % z částky přesahující 150 000,01 EUR,
nad 500 000,01 EUR činí daň 22 000 EUR plus 6 % z částky přesahující 500 000,01 EUR.
Kupující je povinen daň vypočítat v daňovém přiznání, podat přiznání do 15 dnů od vzniku daňové povinnosti a současně daň zaplatit. V praxi jde o jednu z lhůt, na kterou kupující často zapomínají, když se soustředí jen na podpis smlouvy a zápis vlastnického práva do katastru.
Při koupi novostavby od developera v rámci prvního prodeje kupující zpravidla neplatí daň z převodu nemovitosti, protože v ceně je zahrnuta DPH. Základní sazba DPH v Černé Hoře činí 21 %, a proto je při každé koupi novostavby nezbytné ověřit, zda je inzerovaná cena uvedena včetně DPH, nebo bez ní.
Zákon stanoví významné osvobození pro plnoleté občany Černé Hory s bydlištěm v Černé Hoře, kteří poprvé nabývají byt nebo dům za účelem uspokojení své bytové potřeby. Osvobození se vztahuje na plochu do 20 metrů čtverečních na každého člena domácnosti, pokud ani nabyvatel, ani členové jeho domácnosti nevlastní nikde v Černé Hoře obytnou budovu nebo byt. Jde o jednu z nejdůležitějších úlev pro osoby pořizující své první bydlení.
Po koupi se vlastník stává poplatníkem každoroční daně z nemovitosti. Jde o místní daň zaváděnou obcí vlastními předpisy, přičemž příjem z této daně náleží obci, na jejímž území se nemovitost nachází. Poplatníkem je vlastník zapsaný k 1. lednu příslušného roku v katastru nebo v jiném odpovídajícím registru. Je-li nemovitost ve spoluvlastnictví, platí každý spoluvlastník daň podle velikosti svého podílu.
Základ daně tvoří tržní hodnota nemovitosti k 1. lednu. Zákon stanoví, že hodnota se určuje podle průměrné tržní ceny za metr čtvereční, podle účelu užívání, velikosti, polohy a kvality nemovitosti. Hodnota stavby se snižuje o 1 % za každý rok stáří, případně od data poslední rekonstrukce, a to až do maximálního snížení ve výši 60 % hodnoty stavby.
Základní roční sazba daně se pohybuje od 0,25 % do 1,00 % tržní hodnoty a konkrétní sazbu stanoví obec. U vedlejší obytné nemovitosti, tedy u bytu nebo domu, který neslouží jako bydliště nebo obvyklé místo pobytu poplatníka, se sazba může pohybovat od 0,3 % do 1,5 %. U nepovolených staveb a nezastavěných stavebních pozemků mohou být sazby ještě vyšší.
Vlastník musí podat daňové přiznání příslušnému místnímu orgánu do 30 dnů od nabytí nemovitosti. Platební výměr se vydává do 30. dubna a daň se hradí ve dvou stejných splátkách, a to do 30. června a do 31. října. Zákon dále stanoví, že daň se neplatí, pokud celkový daňový základ všech nemovitostí jednoho poplatníka nepřesahuje 5 000 EUR a nemovitost není využívána k dosažení příjmu.
V praxi je prodej a koupě nemovitosti téměř vždy spojena s notářskými náklady. Za sepsání notářského zápisu ve formě notářské listiny se účtuje odměna podle stupňovité sazby:
Do 19 999,99 €: notářský poplatek činí 180 €,
od 20 000 € do 39 999,99 €: 250 €,
od 40 000 € do 59 999,99 €: 350 €,
od 60 000 € do 79 999,99 €: 420 €,
od 80 000 € do 119 999,99 €: 480 €,
nad 119 999,99 €: dalších 13 € za každých započatých 15 000 €, až do maximální výše 8 000 €.
Notář dále účtuje DPH z notářské odměny.
U transakcí, při nichž je jako zajišťovací mechanismus platby použit zvláštní notářský účet, se za přijetí finančních prostředků do notářské úschovy, jejich ochranu a vyplacení účtuje notářský poplatek ve výši 0,3 % z hodnoty složených prostředků, nejméně však 150,00 EUR.
Vedle samotného převodu může notář podle sazebníku zvlášť účtovat i sepsání a podání návrhu na zápis do veřejných knih a registrů, včetně katastru, přičemž tato odměna zpravidla činí 15 EUR.
Příjmy z pronájmu nemovitosti se považují za příjmy z majetku. Daň se nevypočítává z celé částky nájemného, ale ze základu daně, který se získá po odečtení paušálních výdajů ve výši 30 % z celkového příjmu. V praxi to znamená, že se daň obvykle počítá ze 70 % vybraného nájemného. Na tento základ se poté uplatní sazba daně ve výši 15 % a k vypočtené dani se připočítá přirážka, jejíž výše závisí na obci. Výsledkem je, že celkové daňové zatížení v praxi obvykle činí přibližně 12 % z celkového příjmu z pronájmu. Daň se uvádí v ročním daňovém přiznání.
Příklad: Pokud pronajímáte nemovitost za 500 € měsíčně, výpočet je následující:
500 € × 70 % = 350 €
350 € × 15 % = 52,50 €
52,50 € × 15 % = 7,88 €
52,50 € + 7,88 € = 60,38 €
To znamená, že celkové daňové zatížení ve výši 60,38 € představuje přibližně 12 % z celkového měsíčního nájemného 500 €.
Při krátkodobém pronájmu pokojů, apartmánů, domů a rekreačních bytů turistům stanoví zákon zvláštní režim paušálních výdajů. Pokud byla uhrazena turistická taxa, uznávají se paušální výdaje ve výši 50 % dosaženého příjmu. Pokud byla uzavřena nájemní smlouva s cestovní kanceláří nebo místní turistickou organizací a na tomto základě bylo dosaženo průměrné obsazenosti alespoň 60 dní ročně, uznávají se paušální výdaje ve výši 70 %.
Zákon o turistické taxe stanoví, že turistická taxa se pohybuje v rozmezí od 0,10 EUR do 1,00 EUR, přičemž přesnou výši určuje obec vlastním předpisem. Poskytovatel ubytování musí turistickou taxu uvádět na faktuře samostatně, vést evidenci, přihlásit příjezd hosta do 24 hodin a vybranou taxu odvést ve lhůtách stanovených zákonem. U turistických pronájmů je proto vždy nutné sledovat jak státní právní úpravu, tak příslušné obecní rozhodnutí.
Pokud vlastník nemovitost později prodá za vyšší cenu, než za jakou ji nabyl, může vzniknout kapitálový zisk. Zákon stanoví, že kapitálový zisk z nemovitosti představuje rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou nemovitosti, s přihlédnutím k pravidlům pro uznání nákladů a úpravu pořizovací hodnoty. To znamená, že při pozdějším prodeji za vyšší cenu se daň neplatí z celé prodejní ceny, ale pouze z realizovaného kapitálového zisku. Tento zisk se uvádí v ročním daňovém přiznání a zdaňuje se sazbou 15 %.
Je důležité zdůraznit něco, co bývá v internetových článcích často nepřesně opakováno: podle aktuálně platného zákona neexistuje obecné pravidlo, podle něhož by byl kapitálový zisk automaticky osvobozen od daně po pěti letech vlastnictví. Zákon naopak vypočítává konkrétní výjimky, například pokud nemovitost sloužila jako jediné a hlavní bydliště poplatníka, pokud k převodu došlo mezi manžely nebo životními partnery v souvislosti s uzavřením manželství, rozvodem nebo děděním, anebo pokud byl převod uskutečněn darováním příbuzným v první dědické linii.
Vedle daní a povinných poplatků kupující často čelí i dalším praktickým nákladům. Patří sem odhad nemovitosti pro banku, poplatky za vyřízení úvěru, náklady spojené se zřízením hypotéky, pojištění nemovitosti, překlady a tlumočník, pokud některá ze stran nepoužívá jazyk smlouvy, a také běžné náklady na údržbu budovy, správce domu, společné prostory a energie. Nejde o daně, ale o skutečné náklady vlastnictví, které by proto měly být součástí celkového rozpočtu ještě před koupí.
Na zahraniční kupující se vztahují stejná základní pravidla pro daň z převodu nemovitosti. Pro účely každoroční daně z nemovitosti je však třeba pečlivě rozlišovat mezi investiční nebo vedlejší nemovitostí a nemovitostí, která skutečně slouží jako bydliště nebo obvyklé místo pobytu poplatníka. Zákon nevyžaduje pro získání úlevy na hlavní bydliště státní občanství, avšak vyžaduje splnění podmínek spojených s bydlištěm nebo obvyklým pobytem, tedy aby šlo o jediný byt nebo dům v Černé Hoře spolu s evidovaným bydlištěm nebo trvalým pobytem.
Jednoduše řečeno, při koupi starší nemovitosti by si měl kupující nejprve ověřit daň z převodu nemovitosti a při koupi novostavby to, zda je v ceně zahrnuta DPH. Poté je třeba započítat notářské odměny, registrační a administrativní náklady a později i každoroční daň z nemovitosti. Pokud je nemovitost následně pronajímána nebo později prodána, vznikají další daňové povinnosti v závislosti na způsobu jejího užívání a na samotném statusu nemovitosti.
