Gayrimenkul satın almak, satış bedelinin ödenmesiyle sona ermez. Alıcı, satış fiyatına ek olarak tapu devir vergisini, noter ve belge masraflarını, ayrıca satın alma sonrasında yıllık emlak vergisini de hesaba katmalıdır. Taşınmazın ileride kiraya verilmesi veya satılması hâlinde ek vergi yükümlülükleri de doğabilir. Eski taşınmazlarda kural olarak gayrimenkul devir vergisi söz konusu olurken, yeni yapılarda asıl mesele KDV’nin satış fiyatına dahil olup olmadığıdır.
Eski bir taşınmazın satın alınması hâlinde gayrimenkul devir vergisinin mükellefi iktisap eden, yani alıcıdır. Kanun, uluslararası bir anlaşmada aksi öngörülmedikçe, bu vergi bakımından yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişilere eşit muamele eder. Bu da temel kuralın hem yerli hem de yabancı alıcılar için aynı olduğu anlamına gelir.
En önemli ayrım şudur: KDV’ye tabi olan yeni inşa edilmiş bir taşınmazın satışında gayrimenkul devir vergisi alınmaz. KDV Kanunu’na göre, yeni inşa edilmiş bir bina üzerindeki mülkiyet hakkının ya da tasarruf hakkının ilk devri hariç, gayrimenkul teslimleri KDV’den istisnadır. Buna paralel olarak Gayrimenkul Devir Vergisi Kanunu da, KDV’ye tabi yeni yapıların edinimini bu verginin konusu olan bir gayrimenkul devri saymaz.
İmar izni alınmış bir inşaat arsası satın alınıyorsa, 1 Nisan 2026’dan itibaren KDV uygulaması özellikle dikkatle incelenmelidir. Zira yapı ruhsatı verilmiş inşaat arsalarının satışı bu tarihten itibaren KDV rejimi kapsamına girmektedir.
Eski bir taşınmazın satın alınmasında vergi matrahı, iktisap anındaki piyasa değeridir. Bedelli işlemlerde başlangıç noktası sözleşmede kararlaştırılan bedeldir. Ancak bu bedel piyasa değerinin altında ise ya da taşınmazın gerçek değerini yansıtmıyorsa, vergi idaresi piyasa değerini kendisi belirleyebilir. Başka bir ifadeyle, sözleşmede düşük bedel gösterilmesi daha düşük vergi ödeneceğini garanti etmez.
1 Ocak 2024’ten itibaren gayrimenkul devir vergisinde artan oranlı tarife uygulanmaktadır:
150.000 avroya kadar oran %3’tür.
150.000,01 avronun üzerindeki kısım için vergi, 4.500 avro artı 150.000,01 avroyu aşan tutarın %5’idir.
500.000,01 avronun üzerindeki kısım için vergi, 22.000 avro artı 500.000,01 avroyu aşan tutarın %6’sıdır.
Alıcı, vergiyi vergi beyannamesinde hesaplamak, vergi yükümlülüğünün doğmasından itibaren 15 gün içinde beyanname vermek ve vergiyi de beyanname ile aynı anda ödemekle yükümlüdür. Uygulamada bu, alıcıların çoğunlukla gözden kaçırdığı sürelerden biridir; çünkü dikkat genellikle yalnızca sözleşmenin imzalanmasına ve tapu siciline tescile yönelir.
Bir müteahhitten ilk satış kapsamında yeni bir taşınmaz satın alındığında, alıcı kural olarak gayrimenkul devir vergisi ödemez; çünkü KDV satış fiyatına dahildir. Karadağ’da genel KDV oranı %21’dir. Bu nedenle yeni yapılarda ilan edilen satış fiyatının KDV dahil mi yoksa hariç mi gösterildiği mutlaka kontrol edilmelidir.
Kanun, Karadağ’da ikamet eden ve barınma ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla ilk kez daire veya ev edinen reşit Karadağ vatandaşları için önemli bir istisna öngörmektedir. Bu istisna, hane halkındaki her bir kişi için 20 metrekareye kadar olan alan bakımından uygulanır. Ancak bunun için ne iktisap eden kişinin ne de hane halkı üyelerinin Karadağ’ın herhangi bir yerinde konut niteliğinde bir bina ya da daire sahibi olmaması gerekir. Bu, ilk kez ev sahibi olacak kişiler için en önemli vergi avantajlarından biridir.
Satın alma gerçekleştikten sonra malik, yıllık emlak vergisinin mükellefi hâline gelir. Bu vergi, belediyeler tarafından kendi düzenlemeleri çerçevesinde ihdas edilen yerel bir vergidir. Gelir, taşınmazın bulunduğu belediyeye aittir. Vergi mükellefi ise, verginin tahakkuk ettirildiği yılın 1 Ocak günü itibarıyla tapu sicilinde veya başka bir uygun resmî kayıtta malik olarak görünen kişidir. Taşınmaz paylı mülkiyete konuysa, her paydaş vergiyi kendi payı oranında öder.
Vergi matrahı, taşınmazın 1 Ocak tarihindeki piyasa değeridir. Kanuna göre bu değer, metrekare başına ortalama piyasa fiyatı, kullanım amacı, büyüklük, konum ve yapı kalitesi dikkate alınarak belirlenir. Binanın değeri, yaşı veya son büyük tadilat tarihinden itibaren her yıl için %1 oranında düşürülür; ancak bu indirim, bina değerinin %60’ını aşamaz.
Temel yıllık vergi oranı piyasa değerinin %0,25 ile %1,00’i arasında değişir ve somut oran belediye tarafından belirlenir. İkincil konut niteliğindeki taşınmazlar, yani mükellefin yerleşim yeri veya fiilî sürekli ikametgâhı olmayan daire ve evler için oran %0,3 ile %1,5 arasında olabilir. Kaçak yapılar ve yapılaşmamış inşaat arsalarında oranlar daha da yüksek olabilir.
Malik, taşınmazı edinmesinden itibaren 30 gün içinde yetkili yerel makama vergi beyannamesi sunmak zorundadır. Vergi tarh kararı en geç 30 Nisan’a kadar verilir; vergi ise iki eşit taksitte, 30 Haziran ve 31 Ekim tarihlerine kadar ödenir. Ayrıca kanun, bir mükellefin sahip olduğu tüm taşınmazların toplam vergi matrahı 5.000 avroyu aşmıyorsa ve taşınmaz gelir elde etmek amacıyla kullanılmıyorsa vergi alınmayacağını da öngörür.
Uygulamada gayrimenkul satışları neredeyse her zaman noter masrafı doğurur. Noterlik senedi biçiminde düzenlenen noter işlemlerinde ücret, kademeli bir tarifeye göre alınır:
19.999,99 €’ya kadar: noter ücreti 180 €’dur,
20.000 € ile 39.999,99 € arası: 250 €,
40.000 € ile 59.999,99 € arası: 350 €,
60.000 € ile 79.999,99 € arası: 420 €,
80.000 € ile 119.999,99 € arası: 480 €,
119.999,99 €’nun üzerinde: her başlanmış 15.000 € için ilave 13 €, azami 8.000 €’ya kadar.
Noter, noterlik ücretine ayrıca KDV de uygular.
Ödemenin güvence mekanizması olarak özel bir noter hesabı aracılığıyla gerçekleştirildiği işlemlerde, fonların noter emanet hesabına kabul edilmesi, muhafaza edilmesi ve serbest bırakılması için, yatırılan tutarın %0,3’ü oranında ve en az 150,00 EUR tutarında noter ücreti alınır.
Satış işleminin yanı sıra noter, tarife uyarınca, kadastro da dahil olmak üzere kamu sicillerine ve resmî kayıtlara tescil başvurusunun hazırlanması ve sunulması için de ayrı bir ücret talep edebilir. Bu ücret genellikle 15 avrodur.
Gayrimenkulün kiraya verilmesinden elde edilen gelir, gayrimenkul geliri olarak kabul edilir. Vergi, kira bedelinin tamamı üzerinden değil, toplam gelirden %30 oranında götürü gider düşüldükten sonra kalan vergi matrahı üzerinden hesaplanır. Uygulamada bu, verginin genellikle elde edilen kira gelirinin %70’i üzerinden hesaplandığı anlamına gelir. Bu matraha daha sonra %15 oranında vergi uygulanır ve hesaplanan vergiye, belediyeye göre değişen ek vergi ilave edilir. Sonuç olarak, toplam vergi yükü uygulamada genellikle toplam kira gelirinin yaklaşık %12’sine tekabül eder. Vergi, yıllık vergi beyannamesinde beyan edilir.
Örnek: Bir gayrimenkulü aylık 500 € bedelle kiraya veriyorsanız, hesaplama şu şekildedir:
500 € × %70 = 350 €
350 € × %15 = 52,50 €
52,50 € × %15 = 7,88 €
52,50 € + 7,88 € = 60,38 €
Bu, toplam 60,38 € tutarındaki vergi yükünün aylık 500 € kira bedelinin yaklaşık %12’sine karşılık geldiği anlamına gelir.
Oda, daire, ev ve tatil konutlarının turistlere kısa süreli kiraya verilmesi hâlinde, kanun götürü giderler bakımından özel bir düzenleme öngörür. Turizm vergisi ödenmişse, elde edilen gelirin %50’si oranında götürü gider kabul edilir. Bir seyahat acentesi veya yerel turizm kuruluşu ile kira sözleşmesi yapılmış ve bu yolla yılda en az 60 gün ortalama doluluk sağlanmışsa, götürü gider oranı %70 olarak kabul edilir.
Turizm Vergisi Kanunu’na göre turizm vergisi 0,10 avro ile 1,00 avro arasında belirlenir; kesin tutar ise belediye tarafından kendi düzenlemesiyle saptanır. Konaklama sağlayan kişi, turizm vergisini faturada ayrı göstermek, kayıt tutmak, misafirin ulaştığını 24 saat içinde bildirmek ve tahsil edilen vergiyi kanuni süreler içinde ilgili merciye bildirmek zorundadır. Bu nedenle turistik kiralamalarda hem ulusal mevzuatın hem de ilgili belediye kararlarının birlikte izlenmesi gerekir.
Malik taşınmazı, edinme bedelinden daha yüksek bir bedelle satarsa, bir sermaye kazancı doğabilir. Kanuna göre gayrimenkulden doğan sermaye kazancı, masrafların tanınmasına ve edinme değerinin düzeltilmesine ilişkin kurallar saklı kalmak üzere, satış bedeli ile edinme bedeli arasındaki farktır. Dolayısıyla taşınmazı ödediğiniz bedelden daha yüksek bir bedelle satarsanız, vergi tüm satış bedeli üzerinden değil, yalnızca gerçekleşen sermaye kazancı üzerinden alınır. Bu kazanç yıllık vergi beyannamesiyle bildirilir ve %15 oranında vergilendirilir.
İnternetteki bazı yazılarda sıkça tekrar edilen ancak gerçeği yansıtmayan bir noktayı özellikle vurgulamak gerekir: Yürürlükteki kanun, sermaye kazancının beş yıllık mülkiyetten sonra otomatik olarak genel biçimde vergiden istisna olacağını öngörmemektedir. Kanun bunun yerine belirli istisnaları tek tek sayar. Örneğin taşınmaz, mükellefin tek ve asli ikametgâhı olarak kullanılmışsa; devir, evlilik, boşanma veya miras dolayısıyla eşler ya da hayat ortakları arasında yapılmışsa; ya da birinci derece mirasçılık hattındaki akrabalara bağış yoluyla devredilmişse istisna söz konusu olabilir.
Vergi ve zorunlu harçların dışında, alıcılar çoğu zaman başka pratik masraflarla da karşılaşır. Bunlar arasında banka için taşınmaz değerleme raporu, kredi işlem masrafları, ipotek tesisine ilişkin giderler, taşınmaz sigortası, taraflardan birinin sözleşme dilini kullanmaması hâlinde çeviri ve tercüman giderleri ile bina bakımı, apartman yöneticisi, ortak alanlar ve altyapı hizmetlerine ilişkin düzenli ödemeler yer alır. Bunlar vergi değildir; ancak mülkiyetin gerçek maliyetleri olduklarından, satın alma öncesindeki genel hesaplamaya mutlaka dahil edilmelidir.
Yabancı alıcılar bakımından da gayrimenkul devir vergisine ilişkin temel kurallar aynıdır. Ancak yıllık emlak vergisi açısından, taşınmazın yatırım veya ikincil konut niteliğinde olup olmadığı ile gerçekten mükellefin yerleşim yeri ya da fiilî sürekli ikametgâhı sayılıp sayılamayacağı arasındaki ayrım dikkatle yapılmalıdır. Kanun, asli ikametgâha ilişkin indirimden yararlanmak için vatandaşlık şartı aramaz. Buna karşılık ikamet veya sürekli yerleşim ile ilgili koşulların sağlanmasını şart koşar. Yani taşınmazın Karadağ’daki tek daire veya ev olması ve buna eşlik eden kayıtlı ikamet ya da daimi kalış statüsünün bulunması gerekir.
Kısaca söylemek gerekirse, eski bir taşınmaz satın alınırken alıcının önce gayrimenkul devir vergisini; yeni bir taşınmaz satın alınırken ise KDV’nin fiyata dahil olup olmadığını kontrol etmesi gerekir. Bunun ardından noter ücretleri, tescil ve idari masraflar; daha sonraki aşamada da yıllık emlak vergisi hesaba katılmalıdır. Taşınmaz ileride kiraya verilir veya satılırsa, kullanım şekline ve taşınmazın hukuki durumuna bağlı olarak ek vergi yükümlülükleri doğar.
