إن شراء العقار لا يقتصر على الثمن المطلوب فحسب. فإلى جانب سعر الشراء، ينبغي للمشتري أن يضع في الحسبان أيضًا ضريبة نقل الملكية، ورسوم الكاتب بالعدل، وتكاليف المستندات، ثم الضريبة السنوية على العقار بعد إتمام الشراء. وإذا جرى تأجير العقار لاحقًا أو بيعه، فقد تنشأ التزامات ضريبية إضافية. وفي حالة العقارات القديمة، تكون ضريبة نقل الملكية العقارية مستحقة في العادة، أما في العقارات حديثة البناء فالمسألة الجوهرية هي ما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة داخلة في السعر أم لا.
عند شراء عقار قديم، يكون المكلف بضريبة نقل الملكية العقارية هو المتصرف إليه، أي المشتري. ويعامل القانون الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين، الوطنيين منهم والأجانب، على قدم المساواة فيما يتعلق بهذه الضريبة، ما لم تنص معاهدة دولية على خلاف ذلك. وهذا يعني أن القاعدة الأساسية واحدة بالنسبة إلى المشترين المحليين والأجانب على السواء.
أهم فارق يتمثل في أن ضريبة نقل الملكية العقارية لا تُفرض على بيع عقار حديث البناء إذا كانت ضريبة القيمة المضافة مستحقة عليه. فقانون ضريبة القيمة المضافة ينص على أن توريدات العقارات معفاة من هذه الضريبة، باستثناء أول نقل لحق الملكية أو حق التصرف في مبنى حديث البناء. وفي الوقت نفسه، ينص قانون ضريبة نقل الملكية العقارية على أن اكتساب المباني الجديدة الخاضعة لضريبة القيمة المضافة لا يُعد نقلًا عقاريًا لأغراض هذه الضريبة.
أما إذا كان محل الشراء أرضًا معدة للبناء، فينبغي التحقق بعناية خاصة من المعاملة الضريبية لضريبة القيمة المضافة اعتبارًا من 1 أبريل 2026، لأن بيع أرض البناء التي صدر بشأنها ترخيص بناء يدخل ضمن نظام ضريبة القيمة المضافة.
عند شراء عقار قديم، يكون الوعاء الضريبي هو القيمة السوقية للعقار وقت اكتسابه. وفي المعاملات بعوض، تكون نقطة الانطلاق هي الثمن الوارد في العقد، غير أنه إذا كان الثمن المتفق عليه أقل من القيمة السوقية أو لا يعكس القيمة الحقيقية، جاز للسلطة الضريبية أن تحدد بنفسها القيمة السوقية. وبعبارة أخرى، فإن إيراد ثمن منخفض مصطنعًا في العقد لا يضمن تخفيض العبء الضريبي.
ومنذ 1 يناير 2024، أصبحت ضريبة نقل الملكية العقارية تُحتسب وفق معدلات تصاعدية:
حتى 150,000 يورو: النسبة 3%.
ما زاد على 150,000.01 يورو: تستحق ضريبة مقدارها 4,500 يورو، إضافة إلى 5% من الجزء الذي يتجاوز 150,000.01 يورو.
ما زاد على 500,000.01 يورو: تستحق ضريبة مقدارها 22,000 يورو، إضافة إلى 6% من الجزء الذي يتجاوز 500,000.01 يورو.
ويلتزم المشتري بحساب الضريبة في الإقرار الضريبي، وتقديم هذا الإقرار خلال 15 يومًا من تاريخ نشوء الالتزام الضريبي، وسداد الضريبة في الوقت ذاته عند تقديم الإقرار. وفي التطبيق العملي، يعد هذا من أكثر المواعيد التي يغفل عنها المشترون حين ينصب اهتمامهم فقط على توقيع العقد وتسجيل الملكية في السجل العقاري.
عند شراء عقار حديث البناء من مطور عقاري في أول بيع، فإن المشتري لا يدفع عادة ضريبة نقل الملكية العقارية، لأن ضريبة القيمة المضافة تكون متضمنة في السعر. ويبلغ المعدل العام لضريبة القيمة المضافة في الجبل الأسود 21%، ولذلك فمن الضروري في كل عملية شراء لعقار جديد التحقق مما إذا كان السعر المعلن شاملًا لهذه الضريبة أو غير شامل لها.
ينص القانون على إعفاء مهم للمواطنين البالغين من مواطني الجبل الأسود، المقيمين فيه، الذين يقتنون شقة أو منزلًا لأول مرة بقصد تلبية حاجتهم السكنية. ويسري الإعفاء على مساحة تصل إلى 20 مترًا مربعًا لكل فرد من أفراد الأسرة، بشرط ألا يكون المقتني ولا أي من أفراد أسرته مالكًا لمنزل أو شقة سكنية في أي مكان داخل الجبل الأسود. ويعد هذا من أهم أوجه التخفيف الضريبي المتاحة لمشتري المسكن الأول.
بعد الشراء، يصبح المالك خاضعًا للضريبة السنوية على العقار. وهذه ضريبة محلية تقررها البلدية بموجب لوائحها الخاصة، وتؤول حصيلتها إلى البلدية التي يقع العقار ضمن إقليمها، ويكون المكلف بها هو المالك المسجل في السجل العقاري أو في أي سجل مناسب آخر بتاريخ 1 يناير من السنة التي تُفرض عنها الضريبة. وإذا كان العقار مملوكًا على الشيوع، دفع كل شريك الضريبة بنسبة حصته.
ويتمثل الوعاء الضريبي في القيمة السوقية للعقار بتاريخ 1 يناير. وينص القانون على أن هذه القيمة تُحدد بحسب متوسط السعر السوقي للمتر المربع، وطبيعة استعمال العقار، ومساحته، وموقعه، وجودته. كما تُخفض قيمة المبنى بنسبة 1% عن كل سنة من عمره، أو من تاريخ آخر إعادة إعمار له، على ألا يتجاوز التخفيض 60% من قيمة المبنى.
ويتراوح المعدل الأساسي السنوي للضريبة بين 0.25% و1.00% من القيمة السوقية، وتقوم البلدية بتحديد النسبة المحددة ضمن هذا النطاق. أما بالنسبة إلى العقار السكني الثانوي، أي الشقة أو المنزل الذي لا يُعد محل إقامة المكلف أو محل إقامته المعتادة، فقد تتراوح النسبة بين 0.3% و1.5%. وقد تكون النسب أعلى من ذلك بالنسبة إلى الأبنية غير القانونية وأراضي البناء غير المطورة.
ويلتزم المالك بتقديم إقرار ضريبي إلى الجهة المحلية المختصة خلال 30 يومًا من اكتساب العقار. ويصدر قرار ربط الضريبة في موعد أقصاه 30 أبريل، وتُدفع الضريبة على قسطين متساويين في 30 يونيو و31 أكتوبر. كما ينص القانون على عدم استحقاق الضريبة إذا كانت القاعدة الضريبية الإجمالية لجميع العقارات المملوكة للمكلف الواحد لا تتجاوز 5,000 يورو، ولم يكن العقار مستخدمًا لتحقيق دخل.
في الممارسة العملية، تكاد عقود بيع وشراء العقارات لا تخلو من رسوم الكاتب بالعدل. وعند تحرير محرر رسمي موثق في صورة سجل توثيقي، تُستوفى الأتعاب وفق سلم تصاعدي:
حتى 19,999.99 €: رسوم كاتب العدل هي 180 €،
من 20,000 € إلى 39,999.99 €: 250 €،
من 40,000 € إلى 59,999.99 €: 350 €،
من 60,000 € إلى 79,999.99 €: 420 €،
من 80,000 € إلى 119,999.99 €: 480 €،
أكثر من 119,999.99 €: إضافة 13 € عن كل 15,000 € يبدأ احتسابها، بحد أقصى 8,000 €.
كما يستوفي الكاتب بالعدل ضريبة القيمة المضافة على أتعابه.
في المعاملات التي يتم فيها السداد عبر حساب خاص لدى كاتب العدل باعتباره آلية ضمان، تُستوفى رسوم كاتب العدل عن استلام الأموال في حساب الضمان العدلي وحفظها وصرفها، وذلك بنسبة 0.3% من قيمة الأموال المودعة، على ألا تقل هذه الرسوم عن 150.00 يورو.
وإلى جانب عملية البيع ذاتها، يجوز للكاتب بالعدل، وفقًا للتعرفة، أن يتقاضى على نحو منفصل رسمًا عن إعداد وتقديم طلب التسجيل في السجلات العامة والدفاتر الرسمية، بما في ذلك السجل العقاري، ويبلغ هذا الرسم عادة 15 يورو.
يُعد الدخل الناتج عن تأجير العقارات دخلاً من الممتلكات. ولا تُحتسب الضريبة على كامل مبلغ الإيجار، بل على الوعاء الضريبي الذي يتم الحصول عليه بعد خصم نفقات معيارية بنسبة 30% من إجمالي الدخل. وعملياً، يعني ذلك أن الضريبة تُحسب عادةً على 70% من قيمة الإيجار المُحصّل. ثم تُطبَّق نسبة ضريبية قدرها 15% على هذا الوعاء، وتُضاف إليها ضريبة إضافية تختلف بحسب البلدية. وبناءً على ذلك، فإن العبء الضريبي الإجمالي يبلغ في الممارسة العملية عادةً نحو 12% من إجمالي دخل الإيجار. ويُصرَّح بهذه الضريبة في الإقرار الضريبي السنوي.
مثال: إذا كنت تؤجّر عقاراً مقابل 500 يورو شهرياً، فإن طريقة الحساب تكون كما يلي:
500 € × 70% = 350 €
350 € × 15% = 52.50 €
52.50 € × 15% = 7.88 €
52.50 € + 7.88 € = 60.38 €
وهذا يعني أن العبء الضريبي الإجمالي البالغ 60.38 € يمثّل نحو 12% من إجمالي الإيجار الشهري البالغ 500 €.
في حال التأجير القصير الأجل للغرف أو الشقق أو المنازل أو البيوت المخصصة للعطلات للسياح، ينص القانون على معاملة خاصة للمصاريف المعيارية. فإذا كانت الضريبة السياحية قد دُفعت، اعترف بمصاريف معيارية تعادل 50% من الإيراد المتحقق. وإذا أُبرم عقد إيجار مع وكالة سفر أو منظمة سياحية محلية، وجرى على هذا الأساس تحقيق معدل إشغال لا يقل عن 60 يومًا في السنة، اعترف بمصاريف معيارية قدرها 70%.
وينص قانون الضريبة السياحية على أن هذه الضريبة تُحدد ضمن نطاق يتراوح بين 0.10 يورو و1.00 يورو، بينما تحدد البلدية المقدار الدقيق بموجب لائحتها الخاصة. ويلتزم مقدم خدمة الإيواء بإظهار الضريبة السياحية منفصلة في الفاتورة، والاحتفاظ بالسجلات، وتسجيل وصول النزيل خلال 24 ساعة، وتحويل الضريبة المحصلة ضمن المواعيد القانونية. لذلك، فإن التأجير السياحي يقتضي دائمًا متابعة كل من القانون الوطني والقرار البلدي ذي الصلة.
إذا قام المالك لاحقًا ببيع العقار بثمن يزيد على الثمن الذي اكتسبه به، فقد ينشأ ربح رأسمالي. وينص القانون على أن الربح الرأسمالي من العقارات هو الفرق بين سعر البيع وسعر اقتناء العقار، مع مراعاة القواعد المتعلقة بالاعتراف بالتكاليف وتعديل قيمة الاقتناء. وبناء على ذلك، فإذا بيع العقار لاحقًا بثمن أعلى من الثمن الذي دُفع فيه، فإن الضريبة لا تُفرض على كامل ثمن البيع، وإنما على الربح الرأسمالي المتحقق فقط. ويُصرح عن هذا الربح في الإقرار الضريبي السنوي، ويخضع لمعدل 15%.
ومن المهم التشديد على أمر كثيرًا ما يُردد على غير وجه الدقة في المقالات المنشورة على الإنترنت، وهو أن القانون النافذ حاليًا لا يقرر قاعدة عامة مؤداها أن الأرباح الرأسمالية تُعفى تلقائيًا من الضريبة بعد خمس سنوات من التملك. وإنما يورد القانون حالات إعفاء محددة، منها مثلًا أن يكون العقار قد استُعمل بوصفه محل الإقامة الوحيد والرئيسي للمكلف، أو أن يكون التصرف قد تم بين الزوجين أو الشريكين الحياتيين على صلة بالزواج أو الطلاق أو الإرث، أو أن يكون الانتقال قد تم بطريق الهبة إلى الأقارب في الدرجة الأولى من درجات الخلافة.
إلى جانب الضرائب والرسوم الإلزامية، يواجه المشترون في كثير من الأحيان تكاليف عملية أخرى، مثل تقييم العقار لأغراض البنك، ورسوم معالجة القرض، والتكاليف المرتبطة بالرهن العقاري، وتأمين العقار، والترجمات والاستعانة بمترجم شفهي إذا كان أحد الأطراف لا يستعمل لغة العقد، فضلًا عن التكاليف المنتظمة لصيانة المبنى، ومدير البناية، والأجزاء المشتركة، والمرافق والخدمات. وهذه ليست ضرائب، لكنها تظل تكاليف حقيقية للملكية، ومن ثم ينبغي إدراجها ضمن الحساب الإجمالي قبل الإقدام على الشراء.
تنطبق القواعد الأساسية ذاتها المتعلقة بضريبة نقل الملكية العقارية على المشترين الأجانب. غير أنه، لأغراض الضريبة السنوية على العقار، ينبغي التمييز بعناية بين العقار الاستثماري أو العقار الثانوي، وبين العقار الذي يُعد بالفعل محل إقامة المكلف أو محل إقامته المعتادة. فالقانون لا يشترط الجنسية للاستفادة من التخفيض الخاص بالمسكن الرئيسي، لكنه يشترط استيفاء الشروط المرتبطة بالإقامة أو الإقامة المعتادة، أي أن يكون العقار هو الشقة أو المنزل الوحيد في الجبل الأسود، مع وجود تسجيل للإقامة أو للإقامة الدائمة.
خلاصة القول: عند شراء عقار قديم، ينبغي للمشتري أولًا أن يتحقق من ضريبة نقل الملكية العقارية، وعند شراء عقار حديث البناء، أن يتحقق مما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة داخلة في السعر. وبعد ذلك، ينبغي احتساب رسوم الكاتب بالعدل، ورسوم التسجيل، والمصروفات الإدارية، ثم الضريبة السنوية على العقار لاحقًا. وإذا جرى تأجير العقار أو بيعه في مرحلة لاحقة، نشأت التزامات ضريبية إضافية تبعًا لكيفية استعمال العقار وبحسب وضعه القانوني والفعلي.
